親が認知症などにより判断能力が不十分になった場合でも、成年後見人を選任すれば不動産売却が可能です。
しかし、いざご自身が選任されても、売却の手続きをどのように進めるべきか悩むことと思います。
今回は成年後見制度とはなにか、申立ての手続きや必要書類、成年後見人による不動産の売却方法について解説します。

成年後見人とは？不動産売却で知っておきたい成年後見制度

まずは、成年後見人とはどのようなものなのか、不動産売却で知っておきたい成年後見制度についてご紹介します。
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が低下した方をサポートする制度です。
成年後見人は家庭裁判所の監督のもと、本人に代わってさまざまな支援をおこないます。
支援とは、不動産や預貯金を守る「財産管理」と、施設への入所手続きなどを支援する「身上監護」です。
横浜市や川崎市、湘南エリアにおいても、社会で生活する以上、買い物をしたり金銭の貸し借りをおこなったりなどさまざまな場面で法律行為が生じます。
しかし、判断能力が十分でないと、騙されて高額な商品を購入させられたり詐欺にあったりする可能性があるでしょう。
成年後見人とは、不動産売却時の契約の代行など、本人を保護するための活動をおこなう方を指します。

任意後見制度と法定後見制度の2つがある

不動産売却で知っておきたい成年後見制度には、下記の2つがあります。

• 本人が後見人を選任する「任意後見制度」
• 家庭裁判所が後見人を選任する「法定後見制度」

任意後見制度とは、誰を後見人にするか、あらかじめ本人に決めてもらう制度です。
認知症などを患った際に備え、財産管理や身上監護など、いざというときにどのような支援をおこなうのかを決めます。
委任者と受任者のあいだで、自由に内容を決められるのが大きな特徴です。
ただし、任意後見契約は公正証書（公証人が作成する高い証明力のある書類）で締結しなければなりません。
任意後見制度では、親族や弁護士などの専門家が選任されるのが一般的です。

法定後見制度とは、認知症を患ったあとなど、判断能力が低下してから成年後見人を選任する制度です。
申立てを受けた家庭裁判所が、成年後見人に適した方を選任します。
判断能力が低下すると、不動産売却や貯金を引き出すことなどが難しくなりますよね。
そのため、家庭裁判所が選任した後見人が、本人の代わりに財産や権利を守るための支援をおこないます。

法定後見制度は3段階に分けられる

法定後見制度は、自立レベルに応じて下記の3段階にわけられます。

• 成年後見人：日常生活に支障をきたすような場合
• 保佐人：症状は軽いが、財産の管理や不動産売却について不安がある場合
• 補助人：物忘れが多いが、意思疎通が取れる場合

成年後見人は、法律行為や財産の管理、本人がおこなった法律行為の取消などをおこなえます。
保佐人の場合、重要な法律行為の取り消しや、同意をおこなう権利などが付与されます。
補助人は、特定の法律行為の取り消しや同意などをおこなえるのが特徴です。

不動産売却における成年後見人とは？成年後見申立ての手続き方法

続いて、不動産売却における成年後見申立ての手続きと必要書類をチェックしていきましょう。
不動産売却で成年後見人を選任する際は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てをします。
申立てできるのは、下記の方です。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族（配偶者・父母・子ども・兄弟姉妹・祖父母・孫・ひ孫・玄孫・姪・甥・いとこ・叔父・叔母）
• 市町村長

法律で定められた方以外は、申立てや手続きができないので注意しましょう。

誰を成年後見人にするかは家庭裁判所が決める

誰を後見人にするかは、親族同士で話し合うことも可能です。
しかし、家庭裁判所が不適切と判断した際はほかの方を選任することもあります。
親族ではなく、弁護士や司法書士などの有資格者が選ばれることもあるでしょう。
そのため、必ずしも希望者や推薦者が後見人になれるとは限りません。
申立て後は、原則申請を取り下げることができないので慎重に選ぶべきといえます。

「手続きに必要な書類」

不動産売却で成年後見人を選任する際、手続きに必要な書類は下記のとおりです。

• 申立書と申立事情説明書
• 本人と後見人の戸籍謄本と住民票、親族関係図
• 後見登録がされていない証明書
• 診断書
• 財産目録と、財産や収支を裏付ける書類

上記はあくまでも一般的な書類となります。
申立てする家庭裁判所によって、手続きに必要な書類が異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

成年後見人による不動産売却の方法

最後に、成年後見人による不動産売却の方法をご紹介します。

成年後見人による不動産売却の方法1：不動産の相場を確認する

成年後見人による不動産売却は、まず相場を確認することから始めます。
同じスペックの土地や建物が近隣で売りに出されていれば、その価格から相場を把握することが可能です。

成年後見人による不動産売却の方法2：不動産会社と媒介契約を締結

相場を確認できたら、不動産会社と媒介契約を締結し売却活動を行ってもらいます。
スムーズな売却にするためにも、売出価格や時期などのご希望をしっかりと伝えるようにしましょう。

成年後見人による不動産売却の方法3：買主と売買契約を締結する

買主が見つかり次第、次は売買契約の締結です。
成年後見人による不動産売却では、売買契約書に「停止条件」を付ける必要があります。
停止条件とは、裁判所から不動産売却の許可が下りなかった際、契約は無効になるというものです。

成年後見人による不動産売却の方法4：家庭裁判所から許可を得る

成年後見人が不動産売却する際は、自宅を勝手に売却されることを防止するため、家庭裁判所の許可が必要になります。
許可が下りれば売却することができますが、否決の際は契約が無効となります。

成年後見人による不動産売却の方法5：決済と引き渡し

最後は決済と引き渡しです。
引き渡し時には所有権の移転登記（名義変更）などをおこないます。

成年後見人による不動産売却では、居住用か非居住用かで手続きや売却方法が異なります。
居住用の不動産の場合、たとえ成年後見人であっても勝手に売却することはできません。
委任状などで簡単に売却できてしまうと、本人が住まいを失う恐れがあるからです。
引っ越しで生活環境を変えた場合、認知症などを悪化させる可能性もあるでしょう。
そのため、成年後見人による不動産売却では、本人を保護するために家庭裁判所の許可が必要です。
その一方、非居住用であれば許可を得なくても売却できます。
生活の拠点と見なされず、保護する必要はないと判断されるからです。
ただし、非居住用の不動産だからといって自由に売却することはできません。
成年後見人が不動産売却するためには、正当な理由（本人の生活費や医療費の確保など）が必要です。
ちなみに居住用とは、将来的に本人が住む予定の不動産も該当します。
たとえば、今は施設や病院で暮らしているけれど、退所や退院後に戻る場合などです。
そのため、今現在は住んでいないからといって、非居住用として売却しないよう注意しましょう。

成年後見制度とはなにか、成年後見申立ての手続きや必要書類、成年後見人による不動産の売却方法を解説しました。

茅ヶ崎市・鎌倉市・藤沢市・逗子市・寒川町の成年後見人による不動産売却をご検討中の方は「相続手続きの相談窓口・湘南」まで、是非お気軽にご相談ください。

横浜市・川崎市の成年後見人による不動産売却をご検討中の方は「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」まで、是非お気軽にご相談ください。

空き家を相続したものの、とくに活用する予定がなく、つい放置してしまう方は少なくありません。
しかし空き家を放置することによるデメリットが多いため、適切な管理ができない場合は解決策を実行する必要があります。
この記事では、相続した空き家の管理方法や放置することのデメリット、空き家状態にしないための解決策をご説明します。

相続した空き家の管理方法

現在、日本では放置された空き家が増え続け、社会問題となっています。
空き家は適切に管理する必要があるものの、相続した空き家の対処方法がわからずに困る方は少なくありません。
ここでは、空き家の管理方法について解説します。

換気

空き家は湿気がこもることでカビや害虫が発生し、柱など家の重要な部分が腐りやすくなります。
そうなると空き家の資産価値は大きく低下するため、注意が必要です。
湿気をためないようにするためには、定期的な換気をおこない空気の入れ替えをおこなうことが大切です。
窓や扉だけでなく、押し入れやクローゼット、靴箱の扉などもすべて開けて、すみずみまで換気をおこないましょう。

通水

水道管を長期間使用しないと、さびが発生し、最悪の場合は水道管が破裂することもあります。
また、水道管に水を流さないでいると悪臭の原因にもなります。
水道管のなかには封水とよばれる水を貯めておく場所がありますが、長期間使っていないと封水は蒸発してしまいます。
封水がなければ下水からのにおいや害虫、害獣が家のなかまで入り込んでしまうことがあるのです。
できれば水道は使える状態にしたまま、月に1度は水道から1分程度水を流し、さびがないかなどを確認しましょう。

掃除

室内や庭の定期的な掃除も欠かせません。
とくに庭の雑草を放置していると、見た目が悪くなるだけでなく害虫も発生し、周辺住民に迷惑をかけてしまいます。
隣家まで伸びた木の枝や葉っぱなどを隣人が勝手に切ることはできないため、トラブルに発展しやすい問題でもあります。
月に1度は念入りに掃除をおこないましょう。

相続した空き家を放置するデメリット

空き家には適切な管理が欠かせませんが、空き家から遠方に住んでいる場合や多忙な場合は管理するのが難しいと感じるかもしれません。
しかし、空き家を放置することは多くのデメリットにつながるため、注意が必要です。

犯罪に巻き込まれるリスク

管理されていない空き家は、犯罪者に狙われやすくなります。
不法侵入や放火、不審者に住みつかれるなど、さまざまなリスクが高まるのです。
定期的に現地を見回らなければそのような事態になっていても気付けないため、より重大な事態に発展する場合もあります。
周辺の治安悪化につながるおそれがあるため、近隣住民との関係が悪化するきっかけとなることもあります。

「特定空家」に指定されることによるデメリット

周辺の環境に悪影響を与える空き家であると行政が認めた場合に、「特定空家」に指定されることがあります。
特定空家に指定された場合、固定資産税が跳ね上がるおそれがあります。
家の建っている土地は固定資産税の軽減措置が適用され、200㎡以下の部分は固定資産税が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されます。
しかし特定空家はこの軽減措置の対象外となるため、結果的に固定資産税の負担が重くなることがあるのです。
また、特定空家に指定されて行政からの指示や命令などに従わなかった場合は、強制的に建物が解体されることもあります。
その場合の解体費用は所有者が支払う必要があるため、特定空家に指定されることは極力避けたほうが良いでしょう。

所有者責任に問われるデメリット

空き家をきっかけとして損害を受けた方がいる場合、所有者責任に問われます。
たとえば、空き家の瓦がはがれて通行人にけがをさせた場合、所有者が責任を追及され、損害賠償などを求められる可能性があります。
たとえその家から遠方にいたとしても、所有者である以上は適切に管理する責任が生じるのです。
地震や台風など大規模な自然災害がきっかけだったとしても、所有者責任からは逃れられない場合があります。
トラブルにあわないためには定期的に見回りをおこない、とくに自然災害のあとには念入りに建物の状態などをチェックする必要があります。
なお、通常の家であればあらかじめ保険に加入しておくという対策が取れますが、空き家を対象に加入できる保険は少なく、あったとしても割高な保険料になるでしょう。

相続した家を空き家状態にしないための解決策

相続した家を空き家にしているとデメリットが多いため、なるべく空き家の状態にしておかないことが大切です。
ここでは、相続したあとに空き家状態にしないための解決策をご説明します。

建物を解体する

空き家をきっかけとしたトラブルの多くが、建物がきっかけで起こるものです。
そのため、建物を解体して更地にすることで、トラブルの多くを未然に防ぐことができます。
放火や不審者の侵入などの心配がなくなり、管理の負担も大幅に削減されるでしょう。
ただし、解体には費用がかかります。
1坪あたりの解体費用は、木造であれば5万円ほど、鉄骨造の場合は7万円ほど、鉄筋コンクリート造なら9万円ほどが相場です。
解体費用は建物の構造や、建物に面した道路の状況、隣家との距離など、さまざまな条件によって大きく変わるため、注意が必要です。
また、建物が無くなると土地の固定資産税が高くなってしまうことに注意が必要です。

空き家を譲渡する

空き家を有効に活用してくれる方が身近にいるのであれば、譲渡するのも解決策のひとつです。
人が住むことで自然と換気や通水などの管理がされるので、建物の劣化が抑えられます。
自治体や法人などが譲渡を受け入れてくれる可能性もゼロではありませんが、明確な利用計画がなければ断られることが多いです。
空き家の隣地の所有者であれば土地を利用しやすいため、譲渡を受け入れてくれるかもしれません。
無償で譲渡する場合でも、登記のための税金や贈与税がかかる場合があるため、あらかじめ相手に確認しておくことが大切です。

売却する

空き家の対処に困っている場合、まずは売却できないか確認してみるのがおすすめです。
まずは空き家の価値を知るために、不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定の内容や対応に問題がなければ、売却を任せる不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社が広告を出すなどの売却活動をおこなった結果、買主が見つかり、条件に合意できれば売買契約を締結します。
決済と引き渡しをおこなえば、空き家の売却は完了です。
空き家を売却すれば、管理の手間や固定資産税の負担もなくなります。
売れないだろうと思っていても、査定を受けてみたら意外と価値があったというケースも珍しくありません。

まとめ

相続した空き家の管理方法や放置した場合のデメリット、空き家状態にしないための解決策を解説しました。
相続した空き家の管理が難しい場合は、まず売却できないか確認してみると良いでしょう。

茅ヶ崎市・鎌倉市・藤沢市・逗子市・寒川町の空き家については「相続手続きの相談窓口・湘南」にご相談ください。

横浜市・川崎市の空き家については「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」にご相談ください。

不動産などの分けにくい遺産を複数の相続人で分割する場合、代償分割を選択するのも手段のひとつです。
不動産をそのまま所有しておけるのがメリットですが、資金力が必要などのデメリットもあります。
この記事では、代償分割とはなにかやそのメリット・デメリット、遺産分割協議書の書き方などについてご説明します。

相続における代償分割とは

遺産に不動産が含まれており、相続人が複数いる場合、遺産分割の方法を決める必要があります。
ここでは、代償分割をはじめとする4つの分割方法をご説明します。

代償分割とは

代償分割とは、一部の相続人が不動産などの遺産を相続し、その代償として金銭などをほかの相続人に支払うという遺産分割の方法です。
たとえば、3,000万円の価値のある不動産をひとりの相続人が受け取り、ほかの2人の相続人には1,000万円ずつの現金を渡すことが代償分割です。
複数人で分割しにくい不動産などの遺産をそのままの形で残しながら、公平に分割したいときに使われる方法です。

現物分割

遺産の形や性質を変えることなく、そのままの状態で分割する方法を現物分割といいます。
たとえば、1,000万円の価値の不動産と1,000万円の現金、1,000万円の価値の宝飾品がある場合、3人がそれぞれ不動産、現金、宝飾品を受け取ることが現物分割です。
遺産が平等に分けられる状態であれば問題が起きにくく、手間が少ない分割方法です。
しかし、実際は相続する財産の価値がバラバラで、不平等な遺産分割になることが少なくありません。

換価分割

遺産を売却するなどして現金化し、お金を相続人で分配することを換価分割といいます。
たとえば、3,000万円の不動産を売却し、現金1,000万円ずつを3人の相続人で分けるのが換価分割です。
売却するため元の遺産は残りませんが、平等に分けやすく、受け取ったあとは活用もしやすいというメリットがあります。

共有分割

共有分割とは、ひとつの遺産を複数人で共有する分割方法です。
たとえば、不動産を相続人3人の共有名義とし、それぞれ3分の1ずつの持分割合で登記するのが共有分割です。
遺産を残したまま平等に分けることができますが、共有財産は活用しにくく、その後に起きた相続でトラブルになりやすいなどに注意が必要です。

相続における代償分割のメリットとデメリット

不動産を代償分割する場合には、メリットとデメリットを事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、代償分割のメリットとデメリットを解説します。

メリット1：不動産を手元に残せる

代償分割を選ぶメリットは、不動産を売却せず、そのままの形で手元に残せることです。
ずっと住んでいる家など、どうしても手放したくない不動産の場合は、とくにこのメリットを大きく感じるでしょう。
また、売却の必要がないため、ほかの相続人に支払う代償金がすぐに用意できる場合は手間もかかりません。

メリット2：平等に分割できる

不動産など価値のある遺産を一部の相続人だけが受け取ると、ほかの相続人からの不満につながります。
代償分割では多く受け取った分だけほかの相続人に現金などで補填するため、結果的には平等な遺産相続が可能となります。

メリット3：不動産を単独で相続できる

不動産を残したい場合は、代償分割以外にも共有分割という方法もあります。
しかし、共有名義になる共有分割とは違い、単独名義で不動産を所有できるのも代償分割のメリットです。
共有名義の不動産は、売却のためには全員の合意が必要となり、さらに相続が発生すると権利関係者が増えるなど、トラブルに発展することが珍しくありません。
代償分割ではそのような事態を避けられるため、相続後も不動産を活用しやすいでしょう。

デメリット1：代償金の用意が負担になる

代償分割をするためには、ほかの相続人に支払う代償金を用意しなければいけません。
受け取る不動産の価値が高いほど、高額な資金が必要となります。
資金に余裕がない場合は、代償金の用意が重い負担となることがあります。

デメリット2：不動産の評価額で意見がわかれる

不動産の評価額をもとに代償金額を決めますが、その際にどのような基準の評価額を採用するかによって、相続人同士でトラブルが起きることがあります。
不動産の評価額は、不動産会社が査定する時価だけでなく公的機関が発表する公示地価や基準地価などさまざまなものがあり、どの基準を採用するかによって評価額が大きく異なることも多いです。
評価額によって相続人の手元に入る金額が変わるため、相続人同士で意見が割れることも珍しくありません。

デメリット3：相続税の用意が必要になる

不動産を売却する場合、タイミングによっては売却益から相続税を支払うことも可能です。
しかし、不動産を売却しない代償分割の場合は、不動産の価値に応じた相続税をほかから用意する必要があります。
不動産以外の遺産から相続税を捻出できない場合は、代償金にくわえて相続税も自分で用意する必要があるため、とくに負担が重くなるでしょう。

代償分割で相続する際の遺産分割協議書の書き方など注意点

代償分割を選んだ場合、遺産分割協議書の書き方や相続税の計算方法などについての注意点があります。

遺産分割協議書の書き方

相続人が複数いて、遺言書が残されていない場合などは、相続人全員で遺産分割協議をおこない、遺産分割方法について話し合う必要があります。
遺産分割協議で合意された内容は遺産分割協議書にまとめます。
代償分割の場合、あとからトラブルにならないため、また、余分な税金を課されないためにも、遺産分割協議書への記載が必要です。
もし代償分割した旨を遺産分割協議書に記載しなかった場合、相続人同士でやり取りした代償金が贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。
そうならないためには、代償分割する旨と、誰が不動産を取得し、誰にいくらの金額をいつまでに支払うかを明確に記載しておかなければいけません。
遺産分割協議書には決められたフォーマットなどはありませんが、贈与とみなされることのないよう、細心の注意が必要です。

代償分割する場合の相続税の計算方法

相続した遺産の価値に応じて相続税が課されます。
たとえ代償分割をしたとしても、相続人全員で受け取る遺産の総額に変わりはないため、相続税の総額も変わりません。
ただし、代償金を支払った側と受け取った側の負担割合に応じて、以下のようにそれぞれの相続税の負担割合も変わってきます。

• 代償金を支払った相続人：課税価格＝相続した遺産の価額－支払った代償金の価額
• 代償金を受け取った相続人：課税価格＝代償金以外に相続した遺産の価額＋受け取った代償金の価額

代償金の金額は、相続税評価額から計算する以外に、時価をもとに計算することもできます。
どの方法で計算するかによって、各相続人の支払う相続税の割合は変わりますが、相続税の総額は変わりません。

まとめ

代償分割とはなにかやメリット・デメリット、遺産分割協議書の書き方、相続税の計算方法についてご説明しました。
代償分割にはメリットもありますが、代償金の用意が負担となる場合はほかの分割方法も検討すると良いでしょう。

茅ヶ崎市・鎌倉市・藤沢市・逗子市・寒川町の相続のことは「相続手続きの相談窓口・湘南」にご相談ください。
横浜市・川崎市の相続のことは「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」にご相談ください。