前回のブログで相続財産に占める不動産の割合について書きましたが、今回は【不動産の相続の対策】について書いてみようと思います。
相続財産に占める割合が多い不動産については対策しておくことが望ましいです。
高齢になられている方・収益不動産を所有している方・地主さんは特にです。
不動産の相続対策は大きく4つです。
1.相続税の納税対策(納税ができなくなるようでは相続対策ではありません。)
2.分割対策(相続人を揉めさせないことは大切です。)
3.財産管理対策(相続対策をした結果、生きている間が借金返済に負われてジリ貧では意味がありません。また不動産の相続対策には時間が掛かることが多く、その間に認知症などでストップするなんて目も当てられません。)
4.節税対策(そりゃ、相続税は少ない方が良いに決まってます。)
「不動産の」が付かない相続対策では1.2.4.が良く言われることです。
どちらの場合でも「節税対策」は最後に考えると言うか、1.2.3.あるいは1.2.の対策の結果4.の節税対策につながるというのがベターだと考えます。
当然、相続対策は不動産だけを考えれば良いわけではありません。
だからこそ、相続対策に3.が加わることで、より効果的な対策が取れるのだとも考えています。
大相続時代となり相続ビジネスが急拡大しています。
これはとても良いことです。
今までより競争が激しくなってきた結果、相続について顧客の信頼を得るために皆努力して、最善の提案をすることを考えています。
では、不動産の相続対策に携わってくる代表的な業種はどのような業種でしょうか。
不動産会社・ハウスメーカー・銀行・信託銀行・保険会社・税理士などの専門家
こんなところでしょうか。
では前記の業種の担当者に不動産の相続対策で提案を受けるとどのような提案になるのでしょうか?
不動産会社:
なるべく大きな不動産売買。
(不動産会社は成功報酬・手数料収入ですから売買取引が無いとビジネスになりません。
さらに取引価格で手数料が決まるので、大きな取引をしたいと考えています。また相続に対して不勉強な方の割合が高いので、売るか・売らないかくらいの話しかできません。ただ、不動産会社の中で相続について良く学んでいる方であれば不動産相続の効果的なアドバイスが出る可能性は高いです。)
ハウスメーカー:
なるべく大きな建築受注。
(こちらも建築を受注することが仕事ですから、アパートなどでもなるべく大きなものを受注したがります。ハウスメーカーから不動産相続対策の提案がきたら一度他業種のセカンドオピニオンを入れましょう。アパートを建てることが悪いということではありません。ただ提案の中身を見てもらうと意外な事に気がつく場合がほとんどです。)
銀行:
なるべく大きな融資。
(担保十分な地主さんなどに、ハウスメーカーと共同でなるべく大きな融資をしたがります。)
信託銀行:
遺言信託による囲い込み。
(相続発生後に相続手続きを丸々扱うための囲い込みです。費用と効果を見るとあまり必要的とは思えません。公正証書遺言を信託銀行に預ける必要は有るのでしょうか?公証役場で保管されていますし、今は自筆遺言でも法務局で保管できます。手続きに関して、専門士業に任せることは信託銀行でも別途費用になるので信託銀行以外の民間が行なっている相続手続きのお手伝いと何か違いが有るのでしょうか?信託銀行のHPを見るかぎり、どこの信託銀行もプランと金額が似たりよったりです。自分の銀行で預かっている財産の手続だけ手数料低くしてるみたいですが・・。)
保険会社:
非課税枠利用・遺留分対策。
(不動産に限るわけではありませんが、相続対策全体の中で必要的に講じるのは悪くないと考えます。)
税理士などの専門家:
専門領域のみ。
(1例ですが、地主さんが数年前に税理士さんから相続税額を試算してもらったら安心だと話しされました。「広大地評価」から「規模が大きな宅地評価」に変わったことで評価額が変わっているにも関わらず安心して放置していたのです。専門性が高いから一般の方は知識も無いし情報も無いので頼りきってしまう。更に悪いことに大地主になれば必ず顧問税理士がついていますし、顧問の専門家ほど意外に相続対策に積極的では無かったりします。まぁ、プロですから確定申告や相続発生後の準確定申告や相続税申告はきっちりやってくれますが・・・。)
こんな感じですかね。
単体で見ると自己中心的なビジネスに見えてしまうんです。
なんか悪いところばかり書いているようですが、ビジネスですから仕方ない部分です。
各業種の思惑が優先する単体の提案ではなく、
顧客のための前記1.2.3.4.のすべてのバランスが取れた総合的な提案が不動産の相続対策には必要だということです。
そして、それを提案できる不動産相続対策の専門家が必要になります。
特に地主さんが不動産の相続対策をする場合に各業種の提案を受けたとしても、セカンドオピニオンで不動産相続の専門家にご相談してみてください。
そしてご自身が望んでいる事や不安をしっかり聞いてもらいましょう。
次回からは、なぜ不動産は特に対策が必要なのか・・・
ちょっとづつお話しますね。

相続財産に占める割合が多い不動産については対策しておくことが望ましいです。
高齢になられている方・収益不動産を所有している方・地主さんは特にです。
不動産の相続対策は大きく4つです。
1.相続税の納税対策(納税ができなくなるようでは相続対策ではありません。)
2.分割対策(相続人を揉めさせないことは大切です。)
3.財産管理対策(相続対策をした結果、生きている間が借金返済に負われてジリ貧では意味がありません。また不動産の相続対策には時間が掛かることが多く、その間に認知症などでストップするなんて目も当てられません。)
4.節税対策(そりゃ、相続税は少ない方が良いに決まってます。)
「不動産の」が付かない相続対策では1.2.4.が良く言われることです。
どちらの場合でも「節税対策」は最後に考えると言うか、1.2.3.あるいは1.2.の対策の結果4.の節税対策につながるというのがベターだと考えます。
当然、相続対策は不動産だけを考えれば良いわけではありません。
だからこそ、相続対策に3.が加わることで、より効果的な対策が取れるのだとも考えています。
大相続時代となり相続ビジネスが急拡大しています。
これはとても良いことです。
今までより競争が激しくなってきた結果、相続について顧客の信頼を得るために皆努力して、最善の提案をすることを考えています。
では、不動産の相続対策に携わってくる代表的な業種はどのような業種でしょうか。
不動産会社・ハウスメーカー・銀行・信託銀行・保険会社・税理士などの専門家
こんなところでしょうか。
では前記の業種の担当者に不動産の相続対策で提案を受けるとどのような提案になるのでしょうか?
不動産会社:
なるべく大きな不動産売買。
(不動産会社は成功報酬・手数料収入ですから売買取引が無いとビジネスになりません。
さらに取引価格で手数料が決まるので、大きな取引をしたいと考えています。また相続に対して不勉強な方の割合が高いので、売るか・売らないかくらいの話しかできません。ただ、不動産会社の中で相続について良く学んでいる方であれば不動産相続の効果的なアドバイスが出る可能性は高いです。)
ハウスメーカー:
なるべく大きな建築受注。
(こちらも建築を受注することが仕事ですから、アパートなどでもなるべく大きなものを受注したがります。ハウスメーカーから不動産相続対策の提案がきたら一度他業種のセカンドオピニオンを入れましょう。アパートを建てることが悪いということではありません。ただ提案の中身を見てもらうと意外な事に気がつく場合がほとんどです。)
銀行:
なるべく大きな融資。
(担保十分な地主さんなどに、ハウスメーカーと共同でなるべく大きな融資をしたがります。)
信託銀行:
遺言信託による囲い込み。
(相続発生後に相続手続きを丸々扱うための囲い込みです。費用と効果を見るとあまり必要的とは思えません。公正証書遺言を信託銀行に預ける必要は有るのでしょうか?公証役場で保管されていますし、今は自筆遺言でも法務局で保管できます。手続きに関して、専門士業に任せることは信託銀行でも別途費用になるので信託銀行以外の民間が行なっている相続手続きのお手伝いと何か違いが有るのでしょうか?信託銀行のHPを見るかぎり、どこの信託銀行もプランと金額が似たりよったりです。自分の銀行で預かっている財産の手続だけ手数料低くしてるみたいですが・・。)
保険会社:
非課税枠利用・遺留分対策。
(不動産に限るわけではありませんが、相続対策全体の中で必要的に講じるのは悪くないと考えます。)
税理士などの専門家:
専門領域のみ。
(1例ですが、地主さんが数年前に税理士さんから相続税額を試算してもらったら安心だと話しされました。「広大地評価」から「規模が大きな宅地評価」に変わったことで評価額が変わっているにも関わらず安心して放置していたのです。専門性が高いから一般の方は知識も無いし情報も無いので頼りきってしまう。更に悪いことに大地主になれば必ず顧問税理士がついていますし、顧問の専門家ほど意外に相続対策に積極的では無かったりします。まぁ、プロですから確定申告や相続発生後の準確定申告や相続税申告はきっちりやってくれますが・・・。)
こんな感じですかね。
単体で見ると自己中心的なビジネスに見えてしまうんです。
なんか悪いところばかり書いているようですが、ビジネスですから仕方ない部分です。
各業種の思惑が優先する単体の提案ではなく、
顧客のための前記1.2.3.4.のすべてのバランスが取れた総合的な提案が不動産の相続対策には必要だということです。
そして、それを提案できる不動産相続対策の専門家が必要になります。
特に地主さんが不動産の相続対策をする場合に各業種の提案を受けたとしても、セカンドオピニオンで不動産相続の専門家にご相談してみてください。
そしてご自身が望んでいる事や不安をしっかり聞いてもらいましょう。
次回からは、なぜ不動産は特に対策が必要なのか・・・
ちょっとづつお話しますね。
