【不動産の相続対策について③】です。
まずは、不動産の相続対策の失敗例をご紹介します。
というか、これは地主様の不動産コンサルティングで代表的な失敗作で良く語られる事例なんです。

よく見かけますよね~。
低層住居専用地域で駅から遠いのに地主さんがアパート建築しているの。
戸建分譲を購入してマイホームとして住む分には閑静な住環境で良いのかもしれません。
ただ、3億円も借り入れして建物建築したのに土地建物の時価はいくらなんでしょうか?

確かに新築が完成した時点で誰も入居していなければ5億円かもしれません。
ただ、入居者が入った段階、もっと厳しく言うと入居者を募集した段階で収益不動産となり、
時価は収益性で判断されることとなります。
そしてそのアパートは相続対策になっているのでしょうか?

これから訪れるであろう不動産のリスクは計算されているのでしょうか?
ハウスメーカー(HM)さんは将来に渡るキャッシュフロー表などを見せて良い話をしてくれますが・・・

キャッシュフロー表には時間的概念が考慮されているのでしょうか?

上図のように息子さんが相続した時点では、収入減(アパートは新築の時が家賃が最も高い)・コスト増(修繕費用)・時価が相続財産評価より低くなるなど、時間的概念を考慮すれば大きなリスクが見えてくることが有るはずです。
また、相続の不動産対策をする際に他の様々なリスクを検討する必要性があります。

人口ピラミッドというものです。グラフの下の方(若い世代)は人口が少ないのです。
これから人口が減っていく予測は誰でも聞いたことがありますよね。
さらに

2013年でちょっと古いですが、空き家が820万戸も有る時代です。
これからどんどん不動産が2極化されていくのに、低層住居専用地域のアパート需要が増える見込みが有るのでしょうか?

ということです。
アパートを建てることが悪いわけではありません。
借入れを起こすことだけでも良いという人もいます。
それでも良い人にはそれで良いと考えます(お客様の希望が大事ですから)が、今生きている間に借金返済だけで収益性が低いままでは生きている時代を犠牲にすることになりますし、相続が発生してもアパートが「負動産(ふどうさん)」になってしまっていたら受継ぐ方も困惑しますよね。
提案する方の提案力・責任感に左右されることが大きいとは思いますが・・。
相続対策を資産承継と考えるのであればもっと違う考え方ができるのではないのでしょうか?

こんなふうに考えてみてはいかがでしょうか?

「価値有る資産」にしてつなげていければ相続人も感謝し、喜んで受け継いでいくものと考えます。
「価値有る資産」とは、不動産においては「富動産(ふどうさん)」です。
「負動産」を「富動産」にして次世代につなげるということです。
では「富動産」とは何でしょうか?

①処分性に優れた不動産:市場価値や需要が大きく、換価性に優れた不動産
②収益性に優れた不動産:生きている間も収益性を高めて充実な生活をし、収益性が高ければ相続が発生しても継承者が感謝し、万一のときでも収益性が高ければ資産価値を維持し、高い処分性で対応できる不動産
これが「富不動産」だと考えています。
では不動産の種別的にはどんなものが「富動産」なのでしょうか?

一般論ですが、上図の中では10階建賃貸マンションが処分性・収益性に優れています。
10階建が建てられるということは商業地域などの容積率の高い地域、つまり都市に近い地域になります。
2階建アパートは処分性も収益性も高くはないですよね。
自宅に関しては収益自体考えません。でも処分性は高いですよね。世の中に沢山流通していますから。
つまり、時価2億の土地があり、3億の借入れをするのなら、次のようなことです。

2億円の土地を売却し、不動産の組み換えを考えてみたらいかがでしょうか?
「先祖代々の土地だから・・・」というのでしたら仕方ありませんが・・
その先祖代々の土地を息子さん・娘さんが本当に受け継ぎたいのでしょうか?
収益性は低く相続税の納税対策にもならず、受け継いでも固定資産税はきっちり取られるし・・・。
不動産に対する価値観が変わっていますし、今後はもっと価値観が変化してくるでしょう。
であれば、先祖に感謝して次世代の為に有効活用した状態で承継するのは親世代の役割だと思って対策をすること。更には収益性を上げた「富動産」で生きている時間を有意義に生活するのは良いことだと考えます。
ただ、不動産の組み換えによる相続対策は結構時間が掛かりますので、前回のブログで書いた認知症対策などをした上で行うことをお勧めいたします。
あくまで不動産の対策の一例です。
実際は、不動産も含めたすべての財産の状況で、お客様の優先度に合わせて最良をご提案することが求められています。
しかしながら、相続財産の少なく見積もっても半分以上が不動産である現実の状況で、不動産を取り扱えない専門士業の方たちだけに相続対策を任せて大丈夫なんでしょうか?
理想的な対策とはどのようなものでしょうか?

我々提案する側は、前回のブログでも書きましたが、
分割対策・納税対策・財産管理対策>節税対策
というセオリー的なものなのは、心のなかで整理して提案しなければなりません。
ただ、どれが優先であるかは、お客様のニーズが最優先であることも肝に銘じた相続対策にしていかなければなりません。

オーナー様とそのご家族にとって適切な優先順位を最優先で考えながら、
より最適なご提案が求められます。
地主様には、不動産の相続対策の際には、HMなり銀行なりの提案を受けると思います。そんなときは是非、不動産の最有効活用をご提案でき、不動産に精通した方にセカンドオピニオンを依頼してみることをオススメしています。
そして、不動産に精通していて相続対策をご提案する者は、必ず相続に精通した専門士業の方と連携していますので、不動産に関しては違った角度のご提案、更に不動産だけでは無く、トータルで適切な対策案をご提案していただけると考えます。

まずは、不動産の相続対策の失敗例をご紹介します。
というか、これは地主様の不動産コンサルティングで代表的な失敗作で良く語られる事例なんです。

よく見かけますよね~。
低層住居専用地域で駅から遠いのに地主さんがアパート建築しているの。
戸建分譲を購入してマイホームとして住む分には閑静な住環境で良いのかもしれません。
ただ、3億円も借り入れして建物建築したのに土地建物の時価はいくらなんでしょうか?

確かに新築が完成した時点で誰も入居していなければ5億円かもしれません。
ただ、入居者が入った段階、もっと厳しく言うと入居者を募集した段階で収益不動産となり、
時価は収益性で判断されることとなります。
そしてそのアパートは相続対策になっているのでしょうか?

これから訪れるであろう不動産のリスクは計算されているのでしょうか?
ハウスメーカー(HM)さんは将来に渡るキャッシュフロー表などを見せて良い話をしてくれますが・・・

キャッシュフロー表には時間的概念が考慮されているのでしょうか?

上図のように息子さんが相続した時点では、収入減(アパートは新築の時が家賃が最も高い)・コスト増(修繕費用)・時価が相続財産評価より低くなるなど、時間的概念を考慮すれば大きなリスクが見えてくることが有るはずです。
また、相続の不動産対策をする際に他の様々なリスクを検討する必要性があります。

人口ピラミッドというものです。グラフの下の方(若い世代)は人口が少ないのです。
これから人口が減っていく予測は誰でも聞いたことがありますよね。
さらに

2013年でちょっと古いですが、空き家が820万戸も有る時代です。
これからどんどん不動産が2極化されていくのに、低層住居専用地域のアパート需要が増える見込みが有るのでしょうか?

ということです。
アパートを建てることが悪いわけではありません。
借入れを起こすことだけでも良いという人もいます。
それでも良い人にはそれで良いと考えます(お客様の希望が大事ですから)が、今生きている間に借金返済だけで収益性が低いままでは生きている時代を犠牲にすることになりますし、相続が発生してもアパートが「負動産(ふどうさん)」になってしまっていたら受継ぐ方も困惑しますよね。
提案する方の提案力・責任感に左右されることが大きいとは思いますが・・。
相続対策を資産承継と考えるのであればもっと違う考え方ができるのではないのでしょうか?

こんなふうに考えてみてはいかがでしょうか?

「価値有る資産」にしてつなげていければ相続人も感謝し、喜んで受け継いでいくものと考えます。
「価値有る資産」とは、不動産においては「富動産(ふどうさん)」です。
「負動産」を「富動産」にして次世代につなげるということです。
では「富動産」とは何でしょうか?

①処分性に優れた不動産:市場価値や需要が大きく、換価性に優れた不動産
②収益性に優れた不動産:生きている間も収益性を高めて充実な生活をし、収益性が高ければ相続が発生しても継承者が感謝し、万一のときでも収益性が高ければ資産価値を維持し、高い処分性で対応できる不動産
これが「富不動産」だと考えています。
では不動産の種別的にはどんなものが「富動産」なのでしょうか?

一般論ですが、上図の中では10階建賃貸マンションが処分性・収益性に優れています。
10階建が建てられるということは商業地域などの容積率の高い地域、つまり都市に近い地域になります。
2階建アパートは処分性も収益性も高くはないですよね。
自宅に関しては収益自体考えません。でも処分性は高いですよね。世の中に沢山流通していますから。
つまり、時価2億の土地があり、3億の借入れをするのなら、次のようなことです。

2億円の土地を売却し、不動産の組み換えを考えてみたらいかがでしょうか?
「先祖代々の土地だから・・・」というのでしたら仕方ありませんが・・
その先祖代々の土地を息子さん・娘さんが本当に受け継ぎたいのでしょうか?
収益性は低く相続税の納税対策にもならず、受け継いでも固定資産税はきっちり取られるし・・・。
不動産に対する価値観が変わっていますし、今後はもっと価値観が変化してくるでしょう。
であれば、先祖に感謝して次世代の為に有効活用した状態で承継するのは親世代の役割だと思って対策をすること。更には収益性を上げた「富動産」で生きている時間を有意義に生活するのは良いことだと考えます。
ただ、不動産の組み換えによる相続対策は結構時間が掛かりますので、前回のブログで書いた認知症対策などをした上で行うことをお勧めいたします。
あくまで不動産の対策の一例です。
実際は、不動産も含めたすべての財産の状況で、お客様の優先度に合わせて最良をご提案することが求められています。
しかしながら、相続財産の少なく見積もっても半分以上が不動産である現実の状況で、不動産を取り扱えない専門士業の方たちだけに相続対策を任せて大丈夫なんでしょうか?
理想的な対策とはどのようなものでしょうか?

我々提案する側は、前回のブログでも書きましたが、
分割対策・納税対策・財産管理対策>節税対策
というセオリー的なものなのは、心のなかで整理して提案しなければなりません。
ただ、どれが優先であるかは、お客様のニーズが最優先であることも肝に銘じた相続対策にしていかなければなりません。

オーナー様とそのご家族にとって適切な優先順位を最優先で考えながら、
より最適なご提案が求められます。
地主様には、不動産の相続対策の際には、HMなり銀行なりの提案を受けると思います。そんなときは是非、不動産の最有効活用をご提案でき、不動産に精通した方にセカンドオピニオンを依頼してみることをオススメしています。
そして、不動産に精通していて相続対策をご提案する者は、必ず相続に精通した専門士業の方と連携していますので、不動産に関しては違った角度のご提案、更に不動産だけでは無く、トータルで適切な対策案をご提案していただけると考えます。
