こんにちは。

令和４年１月２９日（土）・３０日（日）
【特定生産緑地　個別相談会】を開催します！！

下書きのまま放置しておりました・・

さんざん騒がれておりました、生産緑地の２０２２年問題。
多くの方が、特定生産緑地指定手続きを行ったというニュースを耳にしました。
生産緑地から特定生産緑地に移行すべきか？
生産緑地解除して活用すべきか？
生産緑地解除して売却すべきか？
生産緑地のまま５年間の激変緩和措置の間にどうすべきか決めよう・・・etc
悩みましたよね。

ご家族の事情や相続対策の事情、納税猶予受けているなどなど、それぞれ個別の事情を考慮して判断されたと思います。
しかしながら、そこまで深く考えずにとりあえず特定生産緑地指定手続きを行った方も多いと思います。
ただ、生産緑地の所有者様も生産緑地期間30年と特定生産緑地期間10年の合計40年の年月が経ちご高齢になってきていると思います。
せっかく１０年延長したのであれば、10年後あるいはご所有者様が亡くなった後でも相続人の方が困らないように、今抱えている不安を解消しておけば安心だと考えます。

このようなお悩み、お持ちではないですか？
□農業従事者が高齢で、収入も少ない
□農業従事者が高齢で、生産緑地全部を耕作できず、農業を続けられるか心配である
□子供に農業をする予定がなく、後継者がいない
□親（農業従事者）の認知症対策をしておきたい
□将来の相続税の額と納税資金が心配だ
□相続対策をしておきたい
□特定生産緑地を解除した場合の土地活用を知りたい
□特定生産緑地を農地以外で活用するにはどうしたらいいか
□特定生産緑地を解除して売却する場合いくらで売れるのか知りたい

農業は大変なお仕事です。
例えば、後継者がいない場合はいつまで農業をするのか
相続対策では、事前に相続税の試算も必要になります。
後継者がいる場合は、納税猶予を使うべきか。
遺産分割で揉めないために遺言書を作成すべきか。
悩みは尽きません。

そこで今回、特定生産緑地指定手続きを行った方を対象に、個別相談会を開催します。

「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」運営会社のRworks株式会社主催です。
気になる方は下記商標をクリックしお申し込みください。

本日１１月２５日に横浜駅東口そうごう前広場で久々の不動産相談会が開催されました。

コロナ渦の緊急事態宣言が明けたので、感染防止措置をしっかり行いながらの開催です。

私も相談員として相談者様の対応を行ってまいりました。

寒かったせいもあり、いつもより相談者様は少なく感じましたが、午前中の半日でしたが、４組のご相談にのらせていただきました。
４組の相談者様のすべてが相続の相談でした。
皆さん、相続を考える方は不動産の取扱いについて不安に感じているのでしょう。
専門家は、「遺言書を作成しましょう」とか「相続税はいくらかかりそうです」みたいな話はします。しかしながら、不動産の実勢価格がわからないため、不動産をどのように相続させるのか？相続したらどうすれば良いのか？不動産の最有効使用はどうすれば？借入起こして建て替えるべき？生前に不動産を処分するべきか？相続後に任せるのか？などなど市況や家族の状況によって変わってきます。
相続には相続のプロがいますが、不動産には不動産のプロがいます。

「不動産と相続は切っても切れない」ということをしっかりと認識することができた時間でしたので、私もとても勉強になりました。

現地はこんな感じでした。

７ブースがあり、後ろで弁護士・司法書士・税理士が待機しています。
相談に対応しているのは、神奈川県不動産コンサルティング協議会に所属する
公認不動産コンサルティングマスターの資格を持っているベテランの相談員です。


次回は令和４年３月ころ開催するみたいです。

横浜駅東口そごう前広場でいつも開催しています。
多い相談は、相続、借地が圧倒的ですが、不動産のお困りごとやコンサルティングはすべてご相談いただけます。

私もできる限り相談員として参加を予定していますので、次回の相談会で会いましょう！

ではでは。

相続された財産のうち不動産が占める割合は財産評価で４割以上、流通価格評価で５割以上といわれております。
ですから、相続に携わる仕事をしている者は不動産の取扱いに長けている方が良いと考えております。

そうは言っても相続人のご希望をしっかり聞いて、ご希望が叶うような提案ができなければなりません。
換価分割などで不動産を売ることが決まっているのであればどこの不動産会社でもお手伝いできると思います。
しかし、どのようにしようか決まっていない場合はしばらく空き家になってしまう場合が多々あります。
その空き家を管理し、その後の相続不動産の取扱いに対してアドバイスができる会社が必要になってきます。
せっかく良い状態の不動産を相続したのに、空き家にしてしまっていると痛んできたりして価値を下げてしまう場合があるからです。

相続人が売却したいと考えた場合、被相続人の居住用家屋又は被相続人の居住用家屋の敷地等を売却する際には一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるのです。
その適用要件（・相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること・売買代金が１億円以下であること・相続の時から譲渡の時までに事業の用、貸付の用又は居住の用に供されたことがないこと・譲渡の時において一定の耐震基準を満たすもの等々）を考慮してアドバイスができないと不動産を相続した相続人に損をさせてしまします。
管理するだけではなく適切なアドバイスができなければならないという事です。

では空き家を管理する必要があるのか？

不動産の状態が良くない場合は、土地の工作物の所有者責任（無過失責任）を防衛するために一定程度の管理が必要になると考えます。

不動産の状態が良い場合には、空き家になってもよい状態を保ち、売却する場合には価値の目減りを防ぐことができますし、空き家を活用する場合にも良い状態を保って活用するためリフォーム代金などを抑えることができたりします。

相続不動産に限りませんが、空き家になってしまった不動産を所有している方は、今後どのようにしていくのか、一度空き家の管理・活用・売却を行っている会社にご相談してみると良いと思います。

相続手続きの相談窓口でもご相談にのれますので、お気軽にご連絡ください。
相続手続きの相談窓口では、不動産コンサルティングも行っております。

買取申し出後の生産緑地・特定生産緑地の活用については、前回のブログで書いた注意点を意識して活用方法を考えていくことになります。

例えば、単純に不動産業者に売却してしまえばよいのか？

ご自身で収益不動産を建築すればよいのか？

先祖代々の土地だから所有することを前提に考えるべきなのか？

より資産価値の高い不動産・より収益性の高い不動産に組み替えるべきなのか？

つまり、買取申し出後は不動産コンサルティングでよく行われる手法を専門家を交えて考えていくことが大切になります。

不動産コンサルティングで行われる手法とは、

①    収益不動産の建築

②    負動産から富動産への不動産の組み替え

③    等価交換

④    定期借地権（一般的借地・建物譲渡特約付借地・事業用定期借地）

例えば、収益性の見込める立地であれば、①でアパートを建築することも考えられます。お金に余裕がなくても、土地の半分を売却して、その収入を建築費用に充てることもできます。

あるいは④を活用して半分を定期借地で貸し出して一時金を建築費に充てるということもできます。

絶対土地を手放したくないけれども、農業以外の収益を考えているのであれば、④の定期借地で特養に貸し出したり、ロードサイドであれば事業用定期借地でショッピングモールなどに貸し出したりもできます。

絶対手放さないわけではなく、収益性も見込めないようであれば、建売業者に買い取ってもらい、その収入でもっと収益性が高く資産価値の高い不動産を購入するという②の方法もあります。この方法であれば相続税対策として大きな効果が得られる場合もあります。

建物建築する費用が捻出できなくても③の等価交換でデベロッパーにマンションを建築してもらい、土地の価値分の区分所有を等価交換で取得し収益物件として貸し出すこともできます。

昔のように土地は持っているだけで資産だと考えている人は現在ではもう少数派です。

持っているだけでは、固定資産税や都市計画税の負担だけがある負債だと考える人がほとんどです。

当たり前ですよね。

ただ、生産緑地・特定生産緑地は面積の大きな土地ですので、その活用方法を見誤ってしまうと大きなダメージを受けてしまいかねません。

土地の所有者の希望を最大限かなえるためには、その都市農地の特性を十分把握し、今後のファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）によるリスクを最小限にし、最有効使用を提案できる専門家と一緒に考えることが重要です。

 

弊所でもコンサルティングしておりますのでご希望でしたらご相談ください。

生産緑地等の都市農地を活用していく中で注意しなければならないことをちょっと書いてみたいと思います。

首都圏・中部圏・近畿圏の三大都市圏の農地についての視点で考えてみましょう。

一つ目の懸念材料としては、都市圏規模別将来人口の推移です。

2015年の三大都市圏の人口は5,115万人、2020年には5,067万人、2040年には4,058万人になると推計されています。

人口減少です。

もう一つの懸念材料は、住宅・土地統計調査による住宅のストック数と空き家についてのデータです。

ちょっと古いですが、2013年の住宅ストック数は6,063万戸、総世帯数は5,238万世帯で、居住者のいない住宅は853万戸になります。

今後も人口減少が加速する中空き家は増えていくと予測できます。

都市に居住していると空き家問題は過疎化が進んでいる地域の問題だと錯覚しがちですが、全国平均の空き家率13.5％に対して三大都市圏の空き家率は12.3％であり、大して変わりはありません。

2013年度の東京都の空き家は81万7,200戸、大阪府で67万8,800戸、神奈川県は48万6,800戸、愛知県で42万2,000戸で驚くべき数の空き家が都市部に存在しているのです。

次に資産価値について考えると、前期２つのデータだけで今後の都市農地の資産価値が今後どうなるかに答えを出すのは適当ではないかもしれませんが、都市圏といえども都心以外では資産価値が上昇するということを期待するには無理があると考えます。

東京でいえば、千代田区、中央区、港区のような超一等地のほか、人気のある特定のエリアの土地は引き続き資産価値は上昇または高水準を維持すると想像します。
しかしながら都市農地の活用を考えるのであれば、今後のファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）が縮小する流れを意識しながら、リスクを最小限に抑え、20年後30年後も生き残れるような有効活用を心がけて活用するように注意が必要になると考えます。