生産緑地・特定生産緑地を貸す方法にはどのような方法があるのでしょう。

生産緑地・特定生産緑地の所有者の方は、営農が厳しくなっても、買い取り申し出して指定解除して農業経営が困難になったとしても先祖から預かった農地を継続して所有したいという気持ちが大きいと思います。

しかし「人に土地を貸すと返してもらえない」と考える人も多くいますので貸してしまって良いものか迷ってしまいます。

生産緑地・特定生産緑地に限らず、建物の所有を目的に土地を貸す場合は、借地借家法が適用されます。

旧借地法が１９９２年に借地借家法に改正されました。

その前の旧借家法では、正当な理由がないと土地を返却してもらえず、立退料も高額でしたが、借地借家法には旧借地法の性格を受け継ぐ普通借地という制度と共に新たな３つの定期借地権が創設されました。

「一般定期借地権」

借地権の存続期間を５０年以上に設定し、期間満了時に借地契約は終了し、借地人は土地を更地にして返還するものです。

一般的には、定期借地権付マンションとか聞いたことあるかと思います。

生産緑地・特定生産緑地では、特養に土地を貸す場合などが考えられます。

「建物譲渡特約付き借地権」

借地権の存続期間を３０年以上に設定し、期間が満了した際に地主が借地人から建物を買い取ることで借地契約が終了します。

一戸建ての借地権などで利用できそうですがまだあまり見ないですね。

「事業用定期借地権」

事業の建物の所有を目的とした借地権で、１０～５０年の期間を定めて契約します。公正証書での契約が要件になります。居住目的の建物には適用されないため、ショッピングセンターなどの大規模商業施設や工場。物流施設などに適用される定期借地権です。

生産緑地・特定生産緑地の買い取り申し出後の活用で検討できることになります。

ちなみに、生産緑地・特定生産緑地の「認定事業計画に基づく貸付け」と「特定都市農地貸付け」の農地の貸付は、建物所有を目的としていないので、民法・都市農地の貸借の円滑化に関する法律が適用されます。

ではまた。

前回のブログに続き、生産緑地・特定生産緑地の活用の③になります。

もうすでに、約８割の方が特定生産緑地への移行というニュースを受けましたが、営農が厳しくなってきたり、納税猶予を受けていて生産緑地・特定生産緑地を維持しなければならない方に営農以外の方法の参考になれば幸いです

その方法とは、

「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」に基づく貸借

２０１８年６月に都市農地の貸借の円滑化に関する法律（都市農地貸借円滑化法）が制定されました。

この法律の内容としましては、地方自治体の定める基準に沿った耕作事業や市民農園であれば都市農地（生産緑地地区の区域内の農地＝生産緑地）を貸借することができ、貸借しても相続税の納税猶予はそのまま継続できるという法律です。

貸借の方法は大きく分けて２つあります。

「認定事業計画に基づく貸付」と「特定都市農地貸付」です。

「認定事業計画に基づく貸付け」

生産緑地の所有者は工作を希望する個人や企業の耕作事業に賃貸できるようになりました。

耕作事業を希望する個人や企業は、地方自治体の定める基準に適合し、農業委員会の認定を受けた「認定事業計画書」があれば、生産緑地を賃借できるようになりました。

生産緑地の所有者としては、相続税の納税猶予は継続されること、法定更新が不適用となることがメリットです。

自動更新ではなく合意更新となるので、土地を貸すと容易に戻ってこなくなるという懸念は解消されました。

「特定都市農地貸付け」

特定農地貸付けを準用した新たな仕組みの貸付である特定都市農地貸付けでは、生産緑地所有者は、市民農園の開設を希望するNPO法人や企業との間で生産緑地を賃借できるようになりました。

更に都市農地の貸借の円滑化に関する法律では、市民農園を開設する場合も特定都市農地貸付けの制度によって、地方自治体から計画書の承認を得ていれば、生産緑地の所有者と直接賃貸借契約が結べるようになり、特定農地貸付けの際に一度地方自治体が所有者から農地の利用権を取得し、NPO法人や企業が地方自治体から農地を借りるという二度手間の手続きが要らなくなったのです。

もちろん、地方自治体が承認した計画書通りの市民農園を運営していないと判断された場合は、当然のことですが勧告や承認取り消しもあります。

生産緑地・特定生産緑地のご相談は下記クリックしてお問い合わせください。

前回のブログに続き、生産緑地・特定生産緑地の活用の②になります。

もうすでに、役８割の方が特定生産緑地への移行というニュースを受けましたが、営農が厳しくなってきたり、納税猶予を受けていて生産緑地・特定生産緑地を維持しなければならない方に営農以外の方法の参考になれば幸いです。

その方法とは、

「土地を特養に貸す」ということです。

生産緑地法第３条には、生産緑地の指定条件の一つとして「公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること」という条文があります。

この中の公共施設には、道路・公園など以外にも公共事業によって供給される施設であって、公共財としての性格を持ち、公益施設である児童福祉施設（保育園）や老人福祉施設（特養など）も含まれていると解されています。

つまり、需要と供給が一致すれば生産緑地を特養の用地として地方自治体や社会福祉法人に貸せるということなんです。

2025年になると団塊の世代が７５歳を超えて後期高齢者になり、国民の3人に１人は６５歳以上、５人に１人は７５歳以上という超高齢化社会を迎えます。いわゆる「２０２５年問題」です。

特養の新設には、行政の認可をふうめて３年程度の時間を要します。

２０１５年から２０１７年にかけて特養は全国で整備されてきましたが、自治体が３年ごとに策定する介護サービスの整備計画の役７割にあたる４万５０００床にとどまったと言われています。

地価や建設費の高騰、介護人材も不足している中で、政府は特養の待機者を２０２０年初頭までに解消する目標を上げていますが、実際はまだ不足のようです。

特養のような公益施設は手厚い補助の上に成立している場合が多く、運営主体が公益性を目的とする法人などであるため、健全な運営をしていれば倒産する可能性は低く、たとえ業績が悪化したとしても入居者に悪影響を及ぼさないように、行政が監査などを頻繁に行い、運営上の健全性を維持するように指導しています。

高額な地代は望めませんが、社会貢献という側面があるとともに、地代の前払い一時金（自治体による）によって相続対策も準備でき、将来的には更地で返してもらえるという好条件が揃っていて、貸主として安全で理想的な相手であると言えるのではないでしょうか。

他には土地として貸すのではなく、特養を建設して建て貸しの方法もあります。

この方法なら、収入は増やすことができます。

自ら社会福祉法人を設立して社会福祉事業（特養の経営）を行う方法もあります。

特養以外であれば、認可保育園に貸す方法もあります。

認可保育園は保育士の給与が低いこともあり、多大に地代が得られると考えるのは危険です。

出生数も減っているわけですから、需要と供給のバランスを考えて判断しなければなりません。

世の中、１０年後・２０年後を見通すのは難しいですが、人口動向だけはほぼ現実に即してきます。

人口動向は、今年何人生まれたかは確定した数字が分かり、その年に生まれた人は減ることはあっても増えることはないので、ほぼズレの無い予測が立つわけです。

それを基にどんな方法にするのか専門家を交えて考えるとより良い案が見つかると思います。

弊所でもお手伝いできますので、下記マークをクリックしてお問い合わせください。

こんにちは。

先日以下のようなニュースを見ました。

【大都市圏の「生産緑地」に対する税優遇措置を10年延長する国の特別制度について、首都圏1都3県で多くの生産緑地を抱える自治体では、2022年に優遇措置の期限が切れる面積の8割近くの所有者が延長を申請していることが分かった。】

横浜市の場合、令和３年１月３１日が特定生産緑地の申請期限でしたね。

横浜市の場合は、生産緑地の指定日が平成４年１１月１３日でしたので、特定生産緑地の指定の効力は令和４年１１月１３日からということになります。

しかし、あれだけ２０２２年問題騒がれた割には、８割の方が特定生産緑地の申請をしたのですね。

２０１６年の都市農業基本計画で都市農地は「宅地化すべきもの」から「都市にあるべきもの」へと位置づけが転換され、２０１７年の生産緑地法改正により、特定生産緑地制度の創設・指定面積の引き下げ・直売所や農家レストランの建築可能など制限が緩くなり、２０１８年の税制改正大綱・都市農地貸借法により、納税猶予を受けている生産緑地所有者にも終身営農以外に生産緑地を賃貸する道が開けました。

生産緑地法が改正されるまでは、２０２２年に不動産がたくさん供給され、不動産価格が下がるのではないか～なんて騒がれていましたが、国の偉い方々はそんなことお見通しで対策するわけですね。

不動産業界にいる人からすると当たり前に感じるかもしれませんが、人口減少・空き家増加の中、生産緑地解除により過剰に不動産が供給されてしまったら、大変なことになりかねませんからね。

さて、すでに約８割の生産緑地所有者が特定生産緑地の申請をしているとのことです。

２割の方は、方向性が決まり買い取り申請しているか、生産緑地のまま維持し宅地並み課税の激変緩和措置のある５年間に方向性を決めて対策を取られるということですね。

２割の方にはしっかりと専門家が付いておられるのだと想像できます。

私個人的な意見は、特定生産緑地の申請は問題の先送りと考えています。

なぜかというと、また１０年間何もできずに営農を余儀なくされてしまうのです。

専門家が付いていれば特養や認可保育園などの提案もできますが、そんな専門家が付いていれば納税猶予を受けている所有者以外の所有者は特定生産緑地申請の選択は８割もしないと考えます。

ですから問題の先送りに近い判断なんだと想像してしまうわけなんです。

その問題とは、営農後継者がいない・相続税問題・専門家に意見を求めなかったばかりに有効に活用するアイデアが無かった。等々です。
宅地並み課税になるわけですから、収益を上げなければなりませんからね。そのアイデアが無ければ特定生産緑地を選択してしまうのかも知れませんね。

しかし先伸ばしにした所で、人口減少や空き家リスクは大きくなるだけです。

生産緑地に指定されるほど大きな土地を所有しているわけですから、相続対策は必須です。

相続対策がなぜ必要かというと、生産緑地の３０年間は農地として営農以外の選択肢がなかったですが、そもそも生産緑地は都市農地であり市街化区域内にある広い土地です。

農地と考えるより不動産と考えて将来や有効使用を考えることができれば、いろいろな活用方法の提案を受けることができるはずです。
不動産のコンサルティングには必ず相続対策が入ります。そこに気づいていた所有者は２・３年前には専門家に相談していたでしょうし、直近で相談した方であっても生産緑地のまま激変緩和措置期間に対策する選択をしたように想像します。

もちろん相続税の納税猶予をすでに受けているのでしたら特定生産緑地の申請は仕方ありません。

ただ、現在納税猶予を受けていないにもかかわらず次の相続発生時に納税猶予を選択するため特定生産緑地を申請したのであれば、一度専門家に相談するべきです。

納税猶予は極力避けるべきです。

１０年は長いです、１０年後の状況なんて誰もわかりません。

私には人口減少・空き家増加を考えると１０年後に不動産市況が良くなるという材料は今現在想像できません。

そんな中にあって、１０年塩漬けにしてしまうことになる特定生産緑地を選択した所有者が８割もいるということには驚きました。

２０２２年問題なんて騒がれていましたが、我々専門家が受けた相談件数は微々たるものだったのですね。
仮に１９９２年の生産緑地指定当初に生産緑地の所有者が４５歳だったとすると、２０２２年には７５歳です。特定生産緑地を買い取り申請して解除できるころには８５歳です。

所有者も高齢になっていることから、１０年後の買い取り申し出可能な時を待つより、所有者の営農不能や相続が発生したことによる買い取り申し出が行われることが多くなるのではないかと予想します。

つまり今後は、相続手続きの中に特定生産緑地の買い取り申請や売却・コンサルティングが含まれてくることが多くなると考えています。

相続が発生すると、相続税の納税まで１０か月です。

潤沢に納税資金があればよいですが、そうでない場合は慌ててしまい、期待した結果が得られなくなる場合があります。

そうならないためにも、所有者が１０年を待たずして営農不能や亡くなられた場合に備えて、特定生産緑地については、後継者の方が専門家から特定生産緑地買い取り申請後の利用方法等のアドバイスを受けておいたほうが良いかもしれないということです。

社会情勢や不動産市況が変わりますので、遺言書を見直すのと同じように定期的に専門家のアドバイスを受けるとよいと思います。
また、特定生産緑地のままで利用する方法もアドバイスしていただけるかもしれませんので、所有者の方と一緒に専門家に相談するとよいと思います。
どちらの場合でも、所有者の方が高齢になられていることもあり、後継者の方が主導で準備することを考えてみてはいかがでしょうか。

せっかくの大切な都市農地を手放さなければならない状況だとしても、焦って判断した場合とあらかじめシミュレーションされている場合とでは、気持ちも成果も変わるはずです。

次回からは、生産緑地の活用方法や買い取り申し出後の活用方法を少しづつ紹介しましょう。

特定生産緑地の場合にも参考になるかもしれません。

生産緑地・特定生産緑地のご相談もお気軽に【相続手続きの相談窓口】まで。