買取申し出後の生産緑地・特定生産緑地の活用については、前回のブログで書いた注意点を意識して活用方法を考えていくことになります。

例えば、単純に不動産業者に売却してしまえばよいのか？

ご自身で収益不動産を建築すればよいのか？

先祖代々の土地だから所有することを前提に考えるべきなのか？

より資産価値の高い不動産・より収益性の高い不動産に組み替えるべきなのか？

つまり、買取申し出後は不動産コンサルティングでよく行われる手法を専門家を交えて考えていくことが大切になります。

不動産コンサルティングで行われる手法とは、

①    収益不動産の建築

②    負動産から富動産への不動産の組み替え

③    等価交換

④    定期借地権（一般的借地・建物譲渡特約付借地・事業用定期借地）

例えば、収益性の見込める立地であれば、①でアパートを建築することも考えられます。お金に余裕がなくても、土地の半分を売却して、その収入を建築費用に充てることもできます。

あるいは④を活用して半分を定期借地で貸し出して一時金を建築費に充てるということもできます。

絶対土地を手放したくないけれども、農業以外の収益を考えているのであれば、④の定期借地で特養に貸し出したり、ロードサイドであれば事業用定期借地でショッピングモールなどに貸し出したりもできます。

絶対手放さないわけではなく、収益性も見込めないようであれば、建売業者に買い取ってもらい、その収入でもっと収益性が高く資産価値の高い不動産を購入するという②の方法もあります。この方法であれば相続税対策として大きな効果が得られる場合もあります。

建物建築する費用が捻出できなくても③の等価交換でデベロッパーにマンションを建築してもらい、土地の価値分の区分所有を等価交換で取得し収益物件として貸し出すこともできます。

昔のように土地は持っているだけで資産だと考えている人は現在ではもう少数派です。

持っているだけでは、固定資産税や都市計画税の負担だけがある負債だと考える人がほとんどです。

当たり前ですよね。

ただ、生産緑地・特定生産緑地は面積の大きな土地ですので、その活用方法を見誤ってしまうと大きなダメージを受けてしまいかねません。

土地の所有者の希望を最大限かなえるためには、その都市農地の特性を十分把握し、今後のファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）によるリスクを最小限にし、最有効使用を提案できる専門家と一緒に考えることが重要です。

弊所でもコンサルティングしておりますのでご希望でしたらご相談ください。

生産緑地等の都市農地を活用していく中で注意しなければならないことをちょっと書いてみたいと思います。

首都圏・中部圏・近畿圏の三大都市圏の農地についての視点で考えてみましょう。

一つ目の懸念材料としては、都市圏規模別将来人口の推移です。

2015年の三大都市圏の人口は5,115万人、2020年には5,067万人、2040年には4,058万人になると推計されています。

人口減少です。

もう一つの懸念材料は、住宅・土地統計調査による住宅のストック数と空き家についてのデータです。

ちょっと古いですが、2013年の住宅ストック数は6,063万戸、総世帯数は5,238万世帯で、居住者のいない住宅は853万戸になります。

今後も人口減少が加速する中空き家は増えていくと予測できます。

都市に居住していると空き家問題は過疎化が進んでいる地域の問題だと錯覚しがちですが、全国平均の空き家率13.5％に対して三大都市圏の空き家率は12.3％であり、大して変わりはありません。

2013年度の東京都の空き家は81万7,200戸、大阪府で67万8,800戸、神奈川県は48万6,800戸、愛知県で42万2,000戸で驚くべき数の空き家が都市部に存在しているのです。

次に資産価値について考えると、前期２つのデータだけで今後の都市農地の資産価値が今後どうなるかに答えを出すのは適当ではないかもしれませんが、都市圏といえども都心以外では資産価値が上昇するということを期待するには無理があると考えます。

東京でいえば、千代田区、中央区、港区のような超一等地のほか、人気のある特定のエリアの土地は引き続き資産価値は上昇または高水準を維持すると想像します。
しかしながら都市農地の活用を考えるのであれば、今後のファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）が縮小する流れを意識しながら、リスクを最小限に抑え、20年後30年後も生き残れるような有効活用を心がけて活用するように注意が必要になると考えます。

生産緑地・特定生産緑地を貸す方法にはどのような方法があるのでしょう。

生産緑地・特定生産緑地の所有者の方は、営農が厳しくなっても、買い取り申し出して指定解除して農業経営が困難になったとしても先祖から預かった農地を継続して所有したいという気持ちが大きいと思います。

しかし「人に土地を貸すと返してもらえない」と考える人も多くいますので貸してしまって良いものか迷ってしまいます。

生産緑地・特定生産緑地に限らず、建物の所有を目的に土地を貸す場合は、借地借家法が適用されます。

旧借地法が１９９２年に借地借家法に改正されました。

その前の旧借家法では、正当な理由がないと土地を返却してもらえず、立退料も高額でしたが、借地借家法には旧借地法の性格を受け継ぐ普通借地という制度と共に新たな３つの定期借地権が創設されました。

「一般定期借地権」

借地権の存続期間を５０年以上に設定し、期間満了時に借地契約は終了し、借地人は土地を更地にして返還するものです。

一般的には、定期借地権付マンションとか聞いたことあるかと思います。

生産緑地・特定生産緑地では、特養に土地を貸す場合などが考えられます。

「建物譲渡特約付き借地権」

借地権の存続期間を３０年以上に設定し、期間が満了した際に地主が借地人から建物を買い取ることで借地契約が終了します。

一戸建ての借地権などで利用できそうですがまだあまり見ないですね。

「事業用定期借地権」

事業の建物の所有を目的とした借地権で、１０～５０年の期間を定めて契約します。公正証書での契約が要件になります。居住目的の建物には適用されないため、ショッピングセンターなどの大規模商業施設や工場。物流施設などに適用される定期借地権です。

生産緑地・特定生産緑地の買い取り申し出後の活用で検討できることになります。

ちなみに、生産緑地・特定生産緑地の「認定事業計画に基づく貸付け」と「特定都市農地貸付け」の農地の貸付は、建物所有を目的としていないので、民法・都市農地の貸借の円滑化に関する法律が適用されます。

ではまた。