利用していない空き家を管理せず放置していると、自治体から「特定空家」に指定されることがあります。
特定空家に指定されると、結果的に固定資産税が大幅に上がるおそれがあるため、注意が必要です。

空き家が「特定空家」に指定されると固定資産税が上がる？

現在、日本では高齢化社会が深刻化するにつれて空き家も増え続け、社会問題になっています。
ここでは、空き家の固定資産税と「特定空家」について解説します。

空き家でも固定資産税がかかる

たとえその家に住んでおらず、活用していないとしても、空き家の所有者には固定資産税を支払う義務があります。
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課されるのが原則です。
ただし、不動産売却をした場合は、引き渡し日時点で固定資産税を日割りした金額を、買主から売主に精算するのが一般的です。
どのタイミングで売却しても、所有していた期間分だけ固定資産税を負担することになるケースが多いため、売却のタイミングを気にする必要はないでしょう。
なお、空き家だからといって固定資産税が安くなったり高くなったりすることはありません。
しかし、自治体から「特定空家」に指定された場合は、固定資産税がそれまでと比べて大幅に上がるおそれがあります。

特定空家とは

周囲の景観をとくに悪くしている空き家や倒壊の危険性が高い空き家などへの対策などとして、平成26年に「空家等対策特別措置法」が成立しました。
この法律をもとにした自治体の認定により、放置された空き家が「特定空家」として指定されることになりました。
市民からの相談や実態調査によって空き家が「周辺の住環境や景観を著しく損ねる」と判断された場合に、自治体から「特定空家」に指定されます。
具体的には、倒壊の危険性がある空き家や、著しく衛生上有害な可能性がある空き家、景観を損なっている空き家、周辺の生活環境の保全のため放置することが不適切な空き家などが、これに該当します。
つまり、すでに放置されており、周囲に迷惑をかけるような空き家が「特定空家」に指定されるのです。
特定空家に指定されたあとは、自治体から助言や指導がおこなわれ、それでも従わなかった場合は、より強制力のある勧告や命令が実施されます。
これにより、受けられていた控除の対象外になり、強制的に空き家を解体するなどの代執行がおこなわれ、かかった費用は所有者に請求されることになります。

空き家の固定資産税の計算方法

ここでは、通常の空き家の固定資産税の計算方法と併せて、特定空家に指定されたあとの固定資産税についても解説します。

通常の空き家の固定資産税の計算方法

空き家の固定資産税の計算方法は、一般的な住宅の計算方法と変わりません。
土地と建物に分けて、以下のようにそれぞれ課税されます。

• 土地の固定資産税＝課税標準額×1.4%（軽減措置あり）
• 建物の固定資産税＝課税標準額×1.4%

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる土地や建物の評価額で、自治体が調べて定めるものです。
住宅が建っている土地は、「住宅用地特例」により課税標準が以下のように軽減されています。

• 面積200㎡以下の部分：固定資産税課税標準額=固定資産税評価額×1/6
• 面積200㎡超の部分：固定資産税課税標準額=固定資産税評価額×1/3

しかし、特定空家の建っている土地は、住宅用地特例の対象外となる点に注意が必要です。
実際の計算は、突然固定資産税が跳ね上がらないようにするための負担調整措置などがおこなわれます。
そのほか、自治体によって独自の軽減措置などがおこなわれていることもあります。

特定空家の固定資産税の計算方法

特定空家の場合、住宅用地特例を受けることができません。
これまで受けられていた軽減措置が受けられなくなることで、結果的に固定資産税の負担が増えることにつながります。
ただし、特定空家に指定されたらすぐに固定資産税が跳ね上がるわけではありません。
指定後におこなわれる助言や指導に従い、空き家に対して適切な対処をおこなって改善すれば、控除の対象のままでいられます。
ただし、助言や指導に従わず、さらに勧告を受けても改善しない場合は、翌年から固定資産税の負担が増えるでしょう。

空き家の固定資産税を節税する方法

空き家を放置し続けると、固定資産税の負担が重くなるおそれがあるため、適切な対策が必要です。
ここでは、固定資産税の節税方法について解説します。

信頼できる方に住んでもらう

空き家が問題になるのは、活用することも管理することもできず、放置してしまうからです。
親族など信頼できる方に貸して居住してもらえれば、日常的な管理が自然とおこなわれるため、建物が傷むスピードも遅くなるでしょう。
もし固定資産税をまかなえる程度の家賃を受け取ることができれば、所有者の金銭的な負担はほとんどなくなります。
今後空き家を相続する予定がある場合は、事前に空き家の管理や住人、固定資産税の負担などについても話し合っておくと良いでしょう。

特定空家の指定を解除してもらう

所有する空き家が特定空家に指定された場合は、すぐに解除してもらえるよう、現状を改善することが大切です。
勧告から時間が経つまでに改善できれば、固定資産税の負担が増えることはありません。
たとえば、窓ガラスが割れたままになっているなど景観を悪化させている場合は、必要に応じて修繕をおこないます。
倒壊の危険がある場合は、耐久性を上げるための工事をおこないましょう。
このような改善が認められれば、特定空家の指定が解除されます。
改善に多額の費用がかかる場合やあまりにも老朽化が進んでいる場合などは、建物を解体したほうが良いことも少なくありません。
ただし、建物がなくなった土地は固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため、固定資産税の節税にはなりません。

売却する

売却して空き家を手放すことで、固定資産税の負担から解放されます。
管理に困る空き家は相続でもめることも多いため、後のトラブルを防ぐことにもなるでしょう。
相続して3年以内の空き家を売却する場合は、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できることもあります。
売却した利益から3,000万円まで控除できるため、売却後に課される譲渡所得税に対して大きな節税効果があります。
ただし、相続空き家の3,000万円特別控除を利用するためには、昭和56年5月31に以前に建築された建物であることや、マンションでないことなどの要件を満たす必要があります。
利用できるかどうかを売却前に確認しておきましょう。

まとめ

特定空家についてや固定資産税の計算方法、節税方法についてご説明しました。
空き家を活用していなくても、所有しているだけで固定資産税がかかるため、早めに対処することが重要です。

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相続した不動産を売却するときには、ご自身で購入した不動産を売却するときとは異なる注意点があります。
ここでは相続物件を不動産売却するときの、名義、売却期限、媒介契約のそれぞれの注意点について解説します。

相続による不動産売却では「名義」が注意点

相続不動産を売却するときの注意点には「名義」があり、とくに名義変更と共有名義について注意が必要です。
具体的にどのようなことに気を付ける必要があるのでしょうか。

名義変更の注意点

相続が発生し遺産の分割方法が決定して不動産を相続することになったとき、最初に必要なことは相続登記して名義変更することです。
相続に限らず、売買や贈与などで不動産を取得した場合、所有者が変更になったことを登記しなければ、正式に所有者が変わったといえないからです。
もし、親族や他の相続人が「この不動産は私のものです」と主張した場合、登記しなければ「私のものです」と権利を主張できないためです。
登記さえしていれば、他の方が権利主張をしたとしても、自分の所有権を主張してそれに対抗することが可能です。
また、相続不動産を登記して名義変更しなければ、不動産売却そのものができないでしょう。
登記していなければその不動産の所有者は故人のままとなり、故人は不動産売買契約を締結できません。
そのため、相続した不動産を売却する場合には、登記して名義変更したうえで不動産売却を進めましょう。

共有名義の注意点

不動産を相続する場合、一人の相続人が物件のすべてを相続することもあれば、複数の相続人でひとつの物件を所有することもあるでしょう。
その状態を共有名義といいます。
たとえば、3人の相続人で実家の土地と建物を均等に相続した場合、ひとりあたりの所有権は3分の1ずつです。
不動産売却して諸経費などを支払い、1,500万円残った場合には500万円ずつ取得できます。
このとき、相続人のひとりが売却に反対した場合、不動産売却そのものが成立しません。
持分割合の大小を問わず、持ち分を相続している相続人が売却に反対すれば不動産売却できないのです。
相続物件を不動産売却するための注意点として、共有名義人全員の売却への承諾や、契約内容の合意が必要なことを確認しておきましょう。

相続による不動産売却の注意点である売却期限

相続不動産を売却する際には、売却完了するまでの期限も注意点として意識しなければなりません。
どのような期限が売却に影響するのかご説明します。

相続税を支払うための不動産売却は10か月以内

相続税の支払期限は相続を知った日、その翌日から10か月以内と定められています。
相続人が不動産を相続できる間柄なら、故人が亡くなった日の翌日から10か月以内と考えることが一般的です。
そして、不動産売却して相続税を納税するなら、10か月の期限から売却期間を逆算し、遺産分割協議や相続手続きの期限を設定しましょう。
一般的に売却を決定してから査定を含む不動産会社とのやり取り、売却活動、契約から引き渡しまでは6か月程度かかります。
余裕を持って不動産売却するには、遺産分割協議や相続手続きは4か月以内に済ませる必要があることが注意点です。

相続税の取得費加算の特例を適用するには相続税納税から3年以内

相続税の取得費加算の特例とは、相続税を不動産売却の諸経費として算入しても良いという特例で、相続税を納税してから3年以内に不動産売却する必要があります。
不動産売却にかかった諸費用などを差し引いたお金は譲渡所得と呼ばれ、所得のひとつとして扱われるために所得税が課税されます。
そのときの計算方法は、売却価格から不動産を取得したときの費用と諸経費を差し引き、税率をかけたものが譲渡所得税です。
取得したときの費用は故人が不動産を取得した当時の価格のことで、もし、それが分からない場合は売却価格の5％を取得費として計算可能です。
相続税の取得費加算の特例を利用すれば、納めた相続税を諸経費に算入し、譲渡所得を引き下げられるので節税に繋がります。
このとき、納めた相続税すべてを算入するのではなく、相続した不動産部分の相続税のみ、相続税取得費加算の特例対象となるため注意しましょう。

3,000万円の特別控除を利用する

故人が住んでいた自宅を相続して売却したり、相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。
譲渡所得の計算で3,000万円を上回らなければ所得税が課税されないので、とても大きな控除だといえるでしょう。
故人が住んでいた自宅を相続人が売却する場合には、その相続人が同居していた実績があるなどの条件を満たさなければなりません。
相続をきっかけに相続人が転居した場合には、転居してから3年後の12月31日までの期限があり、それまでに売却を完了する必要があります。
空き家を相続した場合には、故人が居住していたことや、売却まで空き家のまま利用されていなかったなどの条件を満たす必要があり、この他にも細かい条件があります。
これらの特別控除を利用するときには細かく条件を確認し、適用されるかどうか判断しましょう。

相続による不動産売却では媒介契約の内容も注意点

相続不動産を売却するときには期限があるために、不動産会社への販売依頼契約である媒介契約についてもよく把握する必要があります。
3種類ある媒介契約について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約にて売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結して販売を任せられ、幅広く買い手を探せることが特徴です。
契約期限は定められていないものの、行政指導にしたがって3か月を期限にしていることが一般的ですが、契約の解約自体はいつでもできます。
また、売主が自分自身で買主を見つけて直接契約することも可能です。
不動産会社としては媒介契約を締結したからといって販売方法に制限などないので、自由に販売活動できます。
注意点は、不動産会社が販売活動に力を入れたとしても他社が買主を見つける可能性もあるので、積極的に販売活動を進めない可能性がある点です。

専任媒介契約

専任媒介契約にて売主は一社の不動産会社としか契約を締結できませんが、自分自身で買主を見つけて直接契約することも可能です。
不動産会社は専任媒介契約を締結したら、7日以内にレインズへの情報登録と、販売活動報告を2週間に1回以上する必要があり、契約期限は3か月以内と定められています。
レインズとは国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営するネットワークシステムで、売却物件や賃貸物件の情報が登録されています。
レインズに掲載されている情報は不動産会社ならば閲覧できるので、より広い範囲にて買主を募れます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に一社とだけ媒介契約を締結するもので、売主が買主を見つけてきても直接契約できません。
その代わりレインズへの登録は5日以内、販売活動報告は1週間に1回以上とより厳しいものになっています。
一社に任された不動産会社の責任も大きいために、積極的な販売活動を期待できます。

相続した不動産を売却する際の注意点として、名義変更すること、共有名義なら名義人の承諾を得ること、売却期限に注意することが挙げられます。
期限があるので、売却方法も注意が必要で、媒介契約についてもよく吟味して売却を進めましょう。

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空き家を売却する際、現状で売るか更地にして売るかで悩む方は少なくありません。
一般的に現状よりも更地のほうが売却しやすいといわれていますが、建物の解体費用がかかるため躊躇してしまう方もいらっしゃるでしょう。
どの方法が適しているのか判断するためには、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解しておく必要があります。
この記事では、空き家を現状で売る場合と更地で売る場合のメリット・デメリット、空き家の売却に必要な費用を解説します。

空き家を現状で売りたい！現状で売るメリット・デメリット

更地での売却は建物の解体にコストがかかるため、現状で売りたいという方もいらっしゃるでしょう。
空き家の状態が良好で、そのまま住めるようであれば中古住宅として売り出せますが、そのままでは住めないほど老朽化が進んでいる場合には、建物をメインに売り出してもなかなか買い手がつきません。
このような場合に「古家付き土地」として、建物の価値は含めずに土地だけの価格で売り出す方法があります。
どちらで売り出すかは売主の意向次第ですが、木造住宅の場合は築20年を経過していれば古家付き土地として売却することが多いです。

空き家を現状で売る際のメリット

更地にして土地を売る場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって変動しますが、100万円以上はかかると考えておきましょう。
空き家を現状で売る場合、このような解体費用がかからないため、金銭的な負担を軽くできます。
また、建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されているので、固定資産税の負担が少ないこともメリットです。
固定資産税が増える心配もなく、落ち着いた状態で売却活動を進められるでしょう。
さらに現状で売り出せば、中古住宅を安く購入してリフォームしたいという方からも検討対象に入れてもらえる可能性があります。

空き家を現状で売る際のデメリット

空き家を現代のまま売る場合、建物の修繕やリフォームにかかる費用を買主が負担しなければなりません。
また新築を建てる予定であれば、買主自身で建物の解体費用を支払う必要があります。
このように、空き家を現状で売り出す場合は、買主に費用の負担がかかるため、売却価格が低くなりやすい点がデメリットです。
また、空き家は定期的な管理が必要になることも忘れてはなりません。
人が住んでいない家は急速に劣化が進むため、定期的に現地を訪れ修繕や掃除をする必要があります。
管理を怠ると、建物が一部破損したり、放火や不法投棄のターゲットにされたりする可能性があり危険です。
ご自身で管理するのが難しいようであれば、不動産会社に管理を依頼するか、更地にしてからの売却を検討しましょう。

空き家を解体してから売りたい！更地で売るメリット・デメリット

一般的には、空き家を現状で売るよりも更地にしてから売るほうが買い手を見つけやすいといわれています。
とはいえ、1度建物を解体すると元には戻せないため、更地にするかどうかは慎重に検討しなければなりません。
後悔しないためにも、空き家を解体して更地で売却するメリットとデメリットを確認しておきましょう。

空き家を解体して更地で売る際のメリット

更地で売り出す場合、買主が建物を解体したりリフォームしたりする必要がありません。
そのため、現状で売却するよりも買い手が付きやすいというメリットがあります。
また、建物がないと土地全体が広々として見えるため、買主からの印象も良くなります。
さらに、空き家を解体すると、建物の管理が不要になる点もメリットの1つです。
空き家の管理不足が原因で第三者に危害を与えてしまった場合、損害賠償を請求される可能性もあります。
更地にすれば、こうしたリスクを回避できるため、安心して売却活動がおこなえるでしょう。

空き家を解体して更地で売る際のデメリット

更地で売り出す場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用は建物の構造や面積、立地などによって異なりますが、30坪の木造住宅で100万円ほどが相場です。
また、更地にすると固定資産税の負担が重くなる点にも注意しなければなりません。
建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されており、200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、200㎡を超える部分においては固定資産税が3分の1に減額されています。
更地にすると建物がなくなるため、この特例が適用できません。
そのため、これまでよりも固定資産税が高くなってしまうというデメリットがあります。
売却期間が長引けば長引くほど、固定資産税の負担が重くなってしまうでしょう。

空き家を売りたい！不動産売却に必要な費用

空き家を売却する際に必要な費用は、状況によって異なります。
早めに資金計画を立てるためにも、空き家を売るときにどのような費用がかかるのかを確認しておきましょう。

相続登記費用

相続登記とは、不動産の名義を変更する手続きのことです。
たとえば空き家が相続により取得したもので、空き家の名義が亡くなった方のままであれば、相続登記が必要になります。
なぜなら、不動産を売却できるのは、基本的に物件の名義人だけと決まっているからです。
そのため、相続した空き家の名義変更が済んでいない場合には、売却前に相続登記をおこなわなければなりません。
なお、相続登記は自分でもおこなえますが、時間と手間がかかるため、司法書士へ依頼することが一般的です。
司法書士へ依頼したときにかかる費用については、以下を参考になさってください。

• 書類取得費：5,000円〜2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への依頼料：5〜8万円

譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家を売却して譲渡所得（利益）が出た場合に発生する税金です。
以下の計算式で算出した金額に税率をかければ、譲渡所得税の額がわかります。
譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用で、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
税率は、空き家を所有してから5年以上経過しているかどうかで変動します。
空き家を所有してから5年を超えている場合の税率は20.315%、5年以内の場合の税率は39.63％となります。

解体費用

空き家を解体して更地の状態で売りたい場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって変動するため一概にはいえませんが、木造住宅で1坪あたり3万円、鉄骨造で1坪あたり4～5万円、RC住宅では1坪あたり5～6万円が相場です。
建物のほかにも塀や庭の木などの撤去がある場合には、さらに費用がかかります。
解体費用は高額になりやすいため、まずは業者に見積もりを依頼してから、解体するか判断すると良いでしょう。

まとめ

空き家を現状で売る場合と更地にしてから売る場合のメリットとデメリットをご紹介しました。
どちらの方法を選択するかは、空き家の状態に合わせて判断することが大切です。
ご自身で判断するのが難しい場合には、信頼できる不動産会社や専門家へ相談すると良いでしょう。

茅ヶ崎市・鎌倉市・藤沢市・逗子市・寒川町の空き家についての相談は「相続手続きの相談窓口・湘南」まで。

横浜市・川崎市の空き家についての相談は「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」まで。

親が認知症などにより判断能力が不十分になった場合でも、成年後見人を選任すれば不動産売却が可能です。
しかし、いざご自身が選任されても、売却の手続きをどのように進めるべきか悩むことと思います。
今回は成年後見制度とはなにか、申立ての手続きや必要書類、成年後見人による不動産の売却方法について解説します。

成年後見人とは？不動産売却で知っておきたい成年後見制度

まずは、成年後見人とはどのようなものなのか、不動産売却で知っておきたい成年後見制度についてご紹介します。
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が低下した方をサポートする制度です。
成年後見人は家庭裁判所の監督のもと、本人に代わってさまざまな支援をおこないます。
支援とは、不動産や預貯金を守る「財産管理」と、施設への入所手続きなどを支援する「身上監護」です。
横浜市や川崎市、湘南エリアにおいても、社会で生活する以上、買い物をしたり金銭の貸し借りをおこなったりなどさまざまな場面で法律行為が生じます。
しかし、判断能力が十分でないと、騙されて高額な商品を購入させられたり詐欺にあったりする可能性があるでしょう。
成年後見人とは、不動産売却時の契約の代行など、本人を保護するための活動をおこなう方を指します。

任意後見制度と法定後見制度の2つがある

不動産売却で知っておきたい成年後見制度には、下記の2つがあります。

• 本人が後見人を選任する「任意後見制度」
• 家庭裁判所が後見人を選任する「法定後見制度」

任意後見制度とは、誰を後見人にするか、あらかじめ本人に決めてもらう制度です。
認知症などを患った際に備え、財産管理や身上監護など、いざというときにどのような支援をおこなうのかを決めます。
委任者と受任者のあいだで、自由に内容を決められるのが大きな特徴です。
ただし、任意後見契約は公正証書（公証人が作成する高い証明力のある書類）で締結しなければなりません。
任意後見制度では、親族や弁護士などの専門家が選任されるのが一般的です。

法定後見制度とは、認知症を患ったあとなど、判断能力が低下してから成年後見人を選任する制度です。
申立てを受けた家庭裁判所が、成年後見人に適した方を選任します。
判断能力が低下すると、不動産売却や貯金を引き出すことなどが難しくなりますよね。
そのため、家庭裁判所が選任した後見人が、本人の代わりに財産や権利を守るための支援をおこないます。

法定後見制度は3段階に分けられる

法定後見制度は、自立レベルに応じて下記の3段階にわけられます。

• 成年後見人：日常生活に支障をきたすような場合
• 保佐人：症状は軽いが、財産の管理や不動産売却について不安がある場合
• 補助人：物忘れが多いが、意思疎通が取れる場合

成年後見人は、法律行為や財産の管理、本人がおこなった法律行為の取消などをおこなえます。
保佐人の場合、重要な法律行為の取り消しや、同意をおこなう権利などが付与されます。
補助人は、特定の法律行為の取り消しや同意などをおこなえるのが特徴です。

不動産売却における成年後見人とは？成年後見申立ての手続き方法

続いて、不動産売却における成年後見申立ての手続きと必要書類をチェックしていきましょう。
不動産売却で成年後見人を選任する際は、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てをします。
申立てできるのは、下記の方です。

• 本人
• 配偶者
• 4親等内の親族（配偶者・父母・子ども・兄弟姉妹・祖父母・孫・ひ孫・玄孫・姪・甥・いとこ・叔父・叔母）
• 市町村長

法律で定められた方以外は、申立てや手続きができないので注意しましょう。

誰を成年後見人にするかは家庭裁判所が決める

誰を後見人にするかは、親族同士で話し合うことも可能です。
しかし、家庭裁判所が不適切と判断した際はほかの方を選任することもあります。
親族ではなく、弁護士や司法書士などの有資格者が選ばれることもあるでしょう。
そのため、必ずしも希望者や推薦者が後見人になれるとは限りません。
申立て後は、原則申請を取り下げることができないので慎重に選ぶべきといえます。

「手続きに必要な書類」

不動産売却で成年後見人を選任する際、手続きに必要な書類は下記のとおりです。

• 申立書と申立事情説明書
• 本人と後見人の戸籍謄本と住民票、親族関係図
• 後見登録がされていない証明書
• 診断書
• 財産目録と、財産や収支を裏付ける書類

上記はあくまでも一般的な書類となります。
申立てする家庭裁判所によって、手続きに必要な書類が異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

成年後見人による不動産売却の方法

最後に、成年後見人による不動産売却の方法をご紹介します。

成年後見人による不動産売却の方法1：不動産の相場を確認する

成年後見人による不動産売却は、まず相場を確認することから始めます。
同じスペックの土地や建物が近隣で売りに出されていれば、その価格から相場を把握することが可能です。

成年後見人による不動産売却の方法2：不動産会社と媒介契約を締結

相場を確認できたら、不動産会社と媒介契約を締結し売却活動を行ってもらいます。
スムーズな売却にするためにも、売出価格や時期などのご希望をしっかりと伝えるようにしましょう。

成年後見人による不動産売却の方法3：買主と売買契約を締結する

買主が見つかり次第、次は売買契約の締結です。
成年後見人による不動産売却では、売買契約書に「停止条件」を付ける必要があります。
停止条件とは、裁判所から不動産売却の許可が下りなかった際、契約は無効になるというものです。

成年後見人による不動産売却の方法4：家庭裁判所から許可を得る

成年後見人が不動産売却する際は、自宅を勝手に売却されることを防止するため、家庭裁判所の許可が必要になります。
許可が下りれば売却することができますが、否決の際は契約が無効となります。

成年後見人による不動産売却の方法5：決済と引き渡し

最後は決済と引き渡しです。
引き渡し時には所有権の移転登記（名義変更）などをおこないます。

成年後見人による不動産売却では、居住用か非居住用かで手続きや売却方法が異なります。
居住用の不動産の場合、たとえ成年後見人であっても勝手に売却することはできません。
委任状などで簡単に売却できてしまうと、本人が住まいを失う恐れがあるからです。
引っ越しで生活環境を変えた場合、認知症などを悪化させる可能性もあるでしょう。
そのため、成年後見人による不動産売却では、本人を保護するために家庭裁判所の許可が必要です。
その一方、非居住用であれば許可を得なくても売却できます。
生活の拠点と見なされず、保護する必要はないと判断されるからです。
ただし、非居住用の不動産だからといって自由に売却することはできません。
成年後見人が不動産売却するためには、正当な理由（本人の生活費や医療費の確保など）が必要です。
ちなみに居住用とは、将来的に本人が住む予定の不動産も該当します。
たとえば、今は施設や病院で暮らしているけれど、退所や退院後に戻る場合などです。
そのため、今現在は住んでいないからといって、非居住用として売却しないよう注意しましょう。

成年後見制度とはなにか、成年後見申立ての手続きや必要書類、成年後見人による不動産の売却方法を解説しました。

茅ヶ崎市・鎌倉市・藤沢市・逗子市・寒川町の成年後見人による不動産売却をご検討中の方は「相続手続きの相談窓口・湘南」まで、是非お気軽にご相談ください。

横浜市・川崎市の成年後見人による不動産売却をご検討中の方は「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」まで、是非お気軽にご相談ください。