利用していない空き家を管理せず放置していると、自治体から「特定空家」に指定されることがあります。
特定空家に指定されると、結果的に固定資産税が大幅に上がるおそれがあるため、注意が必要です。

空き家が「特定空家」に指定されると固定資産税が上がる？

現在、日本では高齢化社会が深刻化するにつれて空き家も増え続け、社会問題になっています。
ここでは、空き家の固定資産税と「特定空家」について解説します。

空き家でも固定資産税がかかる

たとえその家に住んでおらず、活用していないとしても、空き家の所有者には固定資産税を支払う義務があります。
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課されるのが原則です。
ただし、不動産売却をした場合は、引き渡し日時点で固定資産税を日割りした金額を、買主から売主に精算するのが一般的です。
どのタイミングで売却しても、所有していた期間分だけ固定資産税を負担することになるケースが多いため、売却のタイミングを気にする必要はないでしょう。
なお、空き家だからといって固定資産税が安くなったり高くなったりすることはありません。
しかし、自治体から「特定空家」に指定された場合は、固定資産税がそれまでと比べて大幅に上がるおそれがあります。

特定空家とは

周囲の景観をとくに悪くしている空き家や倒壊の危険性が高い空き家などへの対策などとして、平成26年に「空家等対策特別措置法」が成立しました。
この法律をもとにした自治体の認定により、放置された空き家が「特定空家」として指定されることになりました。
市民からの相談や実態調査によって空き家が「周辺の住環境や景観を著しく損ねる」と判断された場合に、自治体から「特定空家」に指定されます。
具体的には、倒壊の危険性がある空き家や、著しく衛生上有害な可能性がある空き家、景観を損なっている空き家、周辺の生活環境の保全のため放置することが不適切な空き家などが、これに該当します。
つまり、すでに放置されており、周囲に迷惑をかけるような空き家が「特定空家」に指定されるのです。
特定空家に指定されたあとは、自治体から助言や指導がおこなわれ、それでも従わなかった場合は、より強制力のある勧告や命令が実施されます。
これにより、受けられていた控除の対象外になり、強制的に空き家を解体するなどの代執行がおこなわれ、かかった費用は所有者に請求されることになります。

空き家の固定資産税の計算方法

ここでは、通常の空き家の固定資産税の計算方法と併せて、特定空家に指定されたあとの固定資産税についても解説します。

通常の空き家の固定資産税の計算方法

空き家の固定資産税の計算方法は、一般的な住宅の計算方法と変わりません。
土地と建物に分けて、以下のようにそれぞれ課税されます。

• 土地の固定資産税＝課税標準額×1.4%（軽減措置あり）
• 建物の固定資産税＝課税標準額×1.4%

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる土地や建物の評価額で、自治体が調べて定めるものです。
住宅が建っている土地は、「住宅用地特例」により課税標準が以下のように軽減されています。

• 面積200㎡以下の部分：固定資産税課税標準額=固定資産税評価額×1/6
• 面積200㎡超の部分：固定資産税課税標準額=固定資産税評価額×1/3

しかし、特定空家の建っている土地は、住宅用地特例の対象外となる点に注意が必要です。
実際の計算は、突然固定資産税が跳ね上がらないようにするための負担調整措置などがおこなわれます。
そのほか、自治体によって独自の軽減措置などがおこなわれていることもあります。

特定空家の固定資産税の計算方法

特定空家の場合、住宅用地特例を受けることができません。
これまで受けられていた軽減措置が受けられなくなることで、結果的に固定資産税の負担が増えることにつながります。
ただし、特定空家に指定されたらすぐに固定資産税が跳ね上がるわけではありません。
指定後におこなわれる助言や指導に従い、空き家に対して適切な対処をおこなって改善すれば、控除の対象のままでいられます。
ただし、助言や指導に従わず、さらに勧告を受けても改善しない場合は、翌年から固定資産税の負担が増えるでしょう。

空き家の固定資産税を節税する方法

空き家を放置し続けると、固定資産税の負担が重くなるおそれがあるため、適切な対策が必要です。
ここでは、固定資産税の節税方法について解説します。

信頼できる方に住んでもらう

空き家が問題になるのは、活用することも管理することもできず、放置してしまうからです。
親族など信頼できる方に貸して居住してもらえれば、日常的な管理が自然とおこなわれるため、建物が傷むスピードも遅くなるでしょう。
もし固定資産税をまかなえる程度の家賃を受け取ることができれば、所有者の金銭的な負担はほとんどなくなります。
今後空き家を相続する予定がある場合は、事前に空き家の管理や住人、固定資産税の負担などについても話し合っておくと良いでしょう。

特定空家の指定を解除してもらう

所有する空き家が特定空家に指定された場合は、すぐに解除してもらえるよう、現状を改善することが大切です。
勧告から時間が経つまでに改善できれば、固定資産税の負担が増えることはありません。
たとえば、窓ガラスが割れたままになっているなど景観を悪化させている場合は、必要に応じて修繕をおこないます。
倒壊の危険がある場合は、耐久性を上げるための工事をおこないましょう。
このような改善が認められれば、特定空家の指定が解除されます。
改善に多額の費用がかかる場合やあまりにも老朽化が進んでいる場合などは、建物を解体したほうが良いことも少なくありません。
ただし、建物がなくなった土地は固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため、固定資産税の節税にはなりません。

売却する

売却して空き家を手放すことで、固定資産税の負担から解放されます。
管理に困る空き家は相続でもめることも多いため、後のトラブルを防ぐことにもなるでしょう。
相続して3年以内の空き家を売却する場合は、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できることもあります。
売却した利益から3,000万円まで控除できるため、売却後に課される譲渡所得税に対して大きな節税効果があります。
ただし、相続空き家の3,000万円特別控除を利用するためには、昭和56年5月31に以前に建築された建物であることや、マンションでないことなどの要件を満たす必要があります。
利用できるかどうかを売却前に確認しておきましょう。

まとめ

特定空家についてや固定資産税の計算方法、節税方法についてご説明しました。
空き家を活用していなくても、所有しているだけで固定資産税がかかるため、早めに対処することが重要です。

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空き家を売却する際、現状で売るか更地にして売るかで悩む方は少なくありません。
一般的に現状よりも更地のほうが売却しやすいといわれていますが、建物の解体費用がかかるため躊躇してしまう方もいらっしゃるでしょう。
どの方法が適しているのか判断するためには、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解しておく必要があります。
この記事では、空き家を現状で売る場合と更地で売る場合のメリット・デメリット、空き家の売却に必要な費用を解説します。

空き家を現状で売りたい！現状で売るメリット・デメリット

更地での売却は建物の解体にコストがかかるため、現状で売りたいという方もいらっしゃるでしょう。
空き家の状態が良好で、そのまま住めるようであれば中古住宅として売り出せますが、そのままでは住めないほど老朽化が進んでいる場合には、建物をメインに売り出してもなかなか買い手がつきません。
このような場合に「古家付き土地」として、建物の価値は含めずに土地だけの価格で売り出す方法があります。
どちらで売り出すかは売主の意向次第ですが、木造住宅の場合は築20年を経過していれば古家付き土地として売却することが多いです。

空き家を現状で売る際のメリット

更地にして土地を売る場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって変動しますが、100万円以上はかかると考えておきましょう。
空き家を現状で売る場合、このような解体費用がかからないため、金銭的な負担を軽くできます。
また、建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されているので、固定資産税の負担が少ないこともメリットです。
固定資産税が増える心配もなく、落ち着いた状態で売却活動を進められるでしょう。
さらに現状で売り出せば、中古住宅を安く購入してリフォームしたいという方からも検討対象に入れてもらえる可能性があります。

空き家を現状で売る際のデメリット

空き家を現代のまま売る場合、建物の修繕やリフォームにかかる費用を買主が負担しなければなりません。
また新築を建てる予定であれば、買主自身で建物の解体費用を支払う必要があります。
このように、空き家を現状で売り出す場合は、買主に費用の負担がかかるため、売却価格が低くなりやすい点がデメリットです。
また、空き家は定期的な管理が必要になることも忘れてはなりません。
人が住んでいない家は急速に劣化が進むため、定期的に現地を訪れ修繕や掃除をする必要があります。
管理を怠ると、建物が一部破損したり、放火や不法投棄のターゲットにされたりする可能性があり危険です。
ご自身で管理するのが難しいようであれば、不動産会社に管理を依頼するか、更地にしてからの売却を検討しましょう。

空き家を解体してから売りたい！更地で売るメリット・デメリット

一般的には、空き家を現状で売るよりも更地にしてから売るほうが買い手を見つけやすいといわれています。
とはいえ、1度建物を解体すると元には戻せないため、更地にするかどうかは慎重に検討しなければなりません。
後悔しないためにも、空き家を解体して更地で売却するメリットとデメリットを確認しておきましょう。

空き家を解体して更地で売る際のメリット

更地で売り出す場合、買主が建物を解体したりリフォームしたりする必要がありません。
そのため、現状で売却するよりも買い手が付きやすいというメリットがあります。
また、建物がないと土地全体が広々として見えるため、買主からの印象も良くなります。
さらに、空き家を解体すると、建物の管理が不要になる点もメリットの1つです。
空き家の管理不足が原因で第三者に危害を与えてしまった場合、損害賠償を請求される可能性もあります。
更地にすれば、こうしたリスクを回避できるため、安心して売却活動がおこなえるでしょう。

空き家を解体して更地で売る際のデメリット

更地で売り出す場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用は建物の構造や面積、立地などによって異なりますが、30坪の木造住宅で100万円ほどが相場です。
また、更地にすると固定資産税の負担が重くなる点にも注意しなければなりません。
建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されており、200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、200㎡を超える部分においては固定資産税が3分の1に減額されています。
更地にすると建物がなくなるため、この特例が適用できません。
そのため、これまでよりも固定資産税が高くなってしまうというデメリットがあります。
売却期間が長引けば長引くほど、固定資産税の負担が重くなってしまうでしょう。

空き家を売りたい！不動産売却に必要な費用

空き家を売却する際に必要な費用は、状況によって異なります。
早めに資金計画を立てるためにも、空き家を売るときにどのような費用がかかるのかを確認しておきましょう。

相続登記費用

相続登記とは、不動産の名義を変更する手続きのことです。
たとえば空き家が相続により取得したもので、空き家の名義が亡くなった方のままであれば、相続登記が必要になります。
なぜなら、不動産を売却できるのは、基本的に物件の名義人だけと決まっているからです。
そのため、相続した空き家の名義変更が済んでいない場合には、売却前に相続登記をおこなわなければなりません。
なお、相続登記は自分でもおこなえますが、時間と手間がかかるため、司法書士へ依頼することが一般的です。
司法書士へ依頼したときにかかる費用については、以下を参考になさってください。

• 書類取得費：5,000円〜2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への依頼料：5〜8万円

譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家を売却して譲渡所得（利益）が出た場合に発生する税金です。
以下の計算式で算出した金額に税率をかければ、譲渡所得税の額がわかります。
譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用で、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
税率は、空き家を所有してから5年以上経過しているかどうかで変動します。
空き家を所有してから5年を超えている場合の税率は20.315%、5年以内の場合の税率は39.63％となります。

解体費用

空き家を解体して更地の状態で売りたい場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって変動するため一概にはいえませんが、木造住宅で1坪あたり3万円、鉄骨造で1坪あたり4～5万円、RC住宅では1坪あたり5～6万円が相場です。
建物のほかにも塀や庭の木などの撤去がある場合には、さらに費用がかかります。
解体費用は高額になりやすいため、まずは業者に見積もりを依頼してから、解体するか判断すると良いでしょう。

まとめ

空き家を現状で売る場合と更地にしてから売る場合のメリットとデメリットをご紹介しました。
どちらの方法を選択するかは、空き家の状態に合わせて判断することが大切です。
ご自身で判断するのが難しい場合には、信頼できる不動産会社や専門家へ相談すると良いでしょう。

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