相続した不動産を売却する際には、敷地の測量が必要になる場合がほとんどです。
測量技術が昔より進んできているため、たとえ地積測量図があっても古いものだと新たに測量することを求められます。
また、敷地を測量したものを図面にするのですが、その図面も一種類ではありません。
確定測量図
土地の境界を完全に確定させた測量図になります。 土地には「境界」というものがあり、境界によって隣地や道路との線引きが明確になっています。 その境界には石や金属でつくられた境界杭（境界杭）が埋まっており、その杭によって土地の境界が明確にされているというわけです。
つまり、確定測量は土地の所有者と測量士だけでなく、隣人にも立ち会ってもらい、行政の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量による図面になります。
隣人に境界確定の了承を得る必要があり、筆界（境界）確認書も作成されます。
土地を売却（古家があっても購入者が土地で利用する場合も含む）する時は厳密に境界を定めなければいけないので、境界確定測量の実施を求められることが多いです。
買主が宅建業者で土地・新築分譲の再販売のための仕入れ購入であれば、１００％求められます。
現況測量図
境界確定測量が隣人や行政の承認が必要であるのに対して、現況測量は、現在の土地の状況を測量士の目視により境界を計る測量方法です。
ブロック塀や境界杭の位置などから「ここが境界だろう」と思われるポイントを測量図に反映していきます。
この土地にどれくらいの大きさの建物を立てられるか、越境が無いか、などざっくり現況を知りたい場合は一旦測量士に現況測量をしてもらいます。
「仮測量」あるいは「仮測量図」とも言われます。
高低測量図
高低測量は敷地内の様々の地点の高さを、接面道路のある１点の高さを０として敷地の対象地点がどれくらい高くなっているのか、あるいは、低くなっているのかを記した図面です。
建物建築の際や土地の造成を必要とする場合は必要になる場合があります。
ただし、普通の不動産の売買取引では高低測量までは求められません。
逆に購入する買主側で行う場合がほとんどです。
地積測量図
地積測量図は隣接する道路や隣接地との境界の位置、土地の正確な面積、地積の求め方まではっきりと描かれています。さらに線の太さまでが定められている「法務省管轄の公的な図面」として保管されているのも大きな特徴です。
真北測量図
地積測量図では、多くの場合、真北の向きが厳密には不明です。真北を計測し図面化したものが真北測量図です。
真北は、商業地域以外の敷地では高度地区、日影規制の検討と確認申請上の手続きで必要になってきます。
計画敷地が、商業地に存在していても、北側のエリアに日影規制がある用途地域を背負う場合においては、その他の地域と同様に、日影規制、高度地区の検討に真北測量は、必要となります。
基本的には建築する側、つまり買主側が必要であれば行います。
土地売りの場合は、確定測量図作成時に真北測量を入れてあげると親切です。
不動産の売却では、確定測量が求められることがほとんどです。
不動産の売買の際には「物件状況等報告書」というものを売主の告知書として買主に交付します。
そこには、境界標が有るか無いか、越境は有るか無いか、隣地と境界について紛争は有るか無いかという内容を告知するようなっております。
そこに、紛争が無いと告知したのに、後々購入者が隣地に境界について売主から聞いた話しと違う話をされたら、告知書の内容と違うということで契約不適合責任を追及されかねません。
ですから筆界確認書に署名・捺印をいただく確定測量があれば安心ですよね。
当然ですよね。
隣地と境界で揉めている不動産を購入したいという買主はいないと思っていただいて間違いはありませんから。
日ごろから近隣とは良い付き合いをしていただくと売却もスムーズです。
特に相続で取得した不動産の売却時は、お父さん・お母さんが存命の時は隣地との付き合いが良好であっても、相続人と隣地の方との関係が良好とは限りません。
筆界の確認を隣地に求めることは多くの場合に土地家屋調査士が行ってくれますが、できる限り売主である相続人も立ち会って挨拶も兼ねて土地家屋調査士と一緒に筆界を確認してもらいましょう。
それでも、境界に対して主張が違う隣地がある場合は、法務局の筆界特定制度を利用できます。
それでも合意できない場合は境界確定訴訟によって筆界を特定するしかなくなります。
鎌倉市・茅ヶ崎市・寒川町・藤沢市・逗子市で相続不動産した不動産の相談は「相続手続きの相談窓口・湘南」まで、お気軽にご相談ください。
横浜市・川崎市で相続した不動産の相談は「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」まで、お気軽にご相談ください。
