こんにちは。
本日は相続不動産について書いてみましょう。
まず、各年の相続財産の内訳を見てみましょう。
国税庁の資料です。
直近が平成29年ですので少し古いですか。
29年を下から見ると
土地：36.5％
家屋：5.4％
有価証券：15.2％
現金・預貯金等：31.7％
その他：11.2％
となっております。
この中で不動産は土地と家屋を合わせて41.9％にもなるのです。
特に土地ですが、土地の財産評価は路線価額になります。（市街化調整区域は倍率方式です）
土地には１物４価と呼ばれ４つの価格があります。路線価は流通価格（実際に取引される価格）の70％位（路線価は公示価格の80％位であり、公示価格は流通価格の90％～95％位と言われているため）になります。
建物の財産評価は固定資産税評価額です。これは新しければ流通価格との差が大きいですが、古くなるほど流通価格との差が少なくなりますので、細かく出さなければ資料の流通価格と財産価格の差はわかりません。
ただ流通価格＞財産価格なんだろうと考えますが、今回はそのままにしておきます。
さて、土地は相続財産の内、36.5％を締めていますが単純に財産価額が流通価格の70％とした場合、流通価格に戻した割合は約52％になります。
土地には路線価より流通価格が低いものもありますので、そう単純ではありませんが今回はざっくり考えても50％に近くなってもおかしくはありません。
また家屋の5.4％を加えると、どんなに割り引いても不動産の割合は50％超となります。
これほどの割合を占める不動産を相続で取り扱うのはどんな場面でしょうか？誰でしょうか？
相続登記をする際に司法書士の力を借りなければなりません。
土地を測量して確定測量図を作成するには土地家屋調査士の力を借りなければなりません。
財産評価額を出すには税理士の力を借りなければなりません。
不動産鑑定士は・・・不動産最高峰の資格ですが特にありません。
しかし・・・
例えば司法書士の先生は不動産をご指示通り登記しますが、不動産をどのように遺産分割したら良いのかアドバイスをすることはできません。
なぜかと言うと、流通価格を出すことができないからです。
そして流通価格を出せなければ最も有効な将来を考えた判断ができないからです。
共有で所有したほうが良いのか、単有で所有したほうが良いのかなど、そもそも、所有しておいたほうが良いのか、それとも売却したほうがよいのか。換価分割にするのか代償分割にするのか。などなど。
これは流通価格を出し、その不動産の最有効利用の形を把握している不動産会社にしかできないのです。
更に相続発生後ではなく、生前の不動産相続対策は不動産会社勤務経験者以外では良いアドバイスは受けられないように考えます。
ただし、不動産会社は取引が発生しないと報酬を得られないため、取引に持っていこうとする会社が多いです。
有名な大手の会社でもその傾向が強いです。
更に各士業の先生に比べると不勉強な人が多いのは事実です。
ですから、不動産相続のコンサルティングができる不動産会社でなければダメなんです。
昔から不動産会社は千三（1000に3つしか本当のことは話さない）なんて言われていた業界だったこともあり、未だに信用は高くありません。今はコンプライアンス意識が高まって昔とはだいぶ変わってきているようです。
ですから、個人的には、不動産コンサルティングマスター（特に相続対策専門士）が所属する会社を選ぶと良いと考えています。
前にも書きましたが、一昔前は相続の仕事は士業にとって花形の仕事では無かったはずです。ですが最近は相続手続を扱う士業の事務所や法人が増えています。
そうは言っても士業が扱うのは一専門分野なのです。
そこで資料の中で不動産以外の財産をみてみましょう。
有価証券の手続に士業の資格は必要でしょうか。
現金・預貯金の手続に士業の資格は必要でしょうか。
相続手続の専門分野（相続税の申告・相続放棄手続・不動産登記など）には資格が必要です。
ただ、その内容は専門的で小さな範囲で、それ以外のことは実は各士業の事務所や法人の従業員が行っていることが多いです。
相続財産の中で、不動産が占める割合が50％以上である現実を見れば、各士業の相続手続を扱う事務所や法人は宅建業免許を取得（不動産業の免許）すればすごく合理的だと考えてしまうのです。
まぁ、宅建業免許とまではいかなくても、
不動産コンサルティングができて、相続手続きのお手伝いができる士業の事務所か法人を見つけたら、安心して相談できるんじゃないかと考えています。
最後に相続財産に不動産がある場合は、セカンドオピニオンで不動産コンサルティングを受けてみても良いと思いますよ。
本日は相続不動産について書いてみましょう。
まず、各年の相続財産の内訳を見てみましょう。
国税庁の資料です。
直近が平成29年ですので少し古いですか。
29年を下から見ると
土地：36.5％
家屋：5.4％
有価証券：15.2％
現金・預貯金等：31.7％
その他：11.2％
となっております。
この中で不動産は土地と家屋を合わせて41.9％にもなるのです。
特に土地ですが、土地の財産評価は路線価額になります。（市街化調整区域は倍率方式です）
土地には１物４価と呼ばれ４つの価格があります。路線価は流通価格（実際に取引される価格）の70％位（路線価は公示価格の80％位であり、公示価格は流通価格の90％～95％位と言われているため）になります。
建物の財産評価は固定資産税評価額です。これは新しければ流通価格との差が大きいですが、古くなるほど流通価格との差が少なくなりますので、細かく出さなければ資料の流通価格と財産価格の差はわかりません。
ただ流通価格＞財産価格なんだろうと考えますが、今回はそのままにしておきます。
さて、土地は相続財産の内、36.5％を締めていますが単純に財産価額が流通価格の70％とした場合、流通価格に戻した割合は約52％になります。
土地には路線価より流通価格が低いものもありますので、そう単純ではありませんが今回はざっくり考えても50％に近くなってもおかしくはありません。
また家屋の5.4％を加えると、どんなに割り引いても不動産の割合は50％超となります。
これほどの割合を占める不動産を相続で取り扱うのはどんな場面でしょうか？誰でしょうか？
相続登記をする際に司法書士の力を借りなければなりません。
土地を測量して確定測量図を作成するには土地家屋調査士の力を借りなければなりません。
財産評価額を出すには税理士の力を借りなければなりません。
不動産鑑定士は・・・不動産最高峰の資格ですが特にありません。
しかし・・・
例えば司法書士の先生は不動産をご指示通り登記しますが、不動産をどのように遺産分割したら良いのかアドバイスをすることはできません。
なぜかと言うと、流通価格を出すことができないからです。
そして流通価格を出せなければ最も有効な将来を考えた判断ができないからです。
共有で所有したほうが良いのか、単有で所有したほうが良いのかなど、そもそも、所有しておいたほうが良いのか、それとも売却したほうがよいのか。換価分割にするのか代償分割にするのか。などなど。
これは流通価格を出し、その不動産の最有効利用の形を把握している不動産会社にしかできないのです。
更に相続発生後ではなく、生前の不動産相続対策は不動産会社勤務経験者以外では良いアドバイスは受けられないように考えます。
ただし、不動産会社は取引が発生しないと報酬を得られないため、取引に持っていこうとする会社が多いです。
有名な大手の会社でもその傾向が強いです。
更に各士業の先生に比べると不勉強な人が多いのは事実です。
ですから、不動産相続のコンサルティングができる不動産会社でなければダメなんです。
昔から不動産会社は千三（1000に3つしか本当のことは話さない）なんて言われていた業界だったこともあり、未だに信用は高くありません。今はコンプライアンス意識が高まって昔とはだいぶ変わってきているようです。
ですから、個人的には、不動産コンサルティングマスター（特に相続対策専門士）が所属する会社を選ぶと良いと考えています。
前にも書きましたが、一昔前は相続の仕事は士業にとって花形の仕事では無かったはずです。ですが最近は相続手続を扱う士業の事務所や法人が増えています。
そうは言っても士業が扱うのは一専門分野なのです。
そこで資料の中で不動産以外の財産をみてみましょう。
有価証券の手続に士業の資格は必要でしょうか。
現金・預貯金の手続に士業の資格は必要でしょうか。
相続手続の専門分野（相続税の申告・相続放棄手続・不動産登記など）には資格が必要です。
ただ、その内容は専門的で小さな範囲で、それ以外のことは実は各士業の事務所や法人の従業員が行っていることが多いです。
相続財産の中で、不動産が占める割合が50％以上である現実を見れば、各士業の相続手続を扱う事務所や法人は宅建業免許を取得（不動産業の免許）すればすごく合理的だと考えてしまうのです。
まぁ、宅建業免許とまではいかなくても、
不動産コンサルティングができて、相続手続きのお手伝いができる士業の事務所か法人を見つけたら、安心して相談できるんじゃないかと考えています。
最後に相続財産に不動産がある場合は、セカンドオピニオンで不動産コンサルティングを受けてみても良いと思いますよ。
