こんばんは。
先日は、２０２２年で買い取り申請できる生産緑地の約８割が特定生産緑地の申請をしているというニュースの感想を書きましたが、特定生産緑地の申請をせずに買い取り申請を行う、或いは生産緑地を継続している方たちは何を行っているのかを書いていきます。
特定生産緑地を申請された方たちも買い取り申請の時期が１０年延長されたとはいえ、１０年後にはまた買い取り申請するのかどうか悩みどころですので、参考になると思います。
先日、大和の下福田で土地区画整理事業の地域を見に行ってきました。
「下福田土地区画整理事業」です。
換地処分に生産緑地が入っており、平成２８年組合設立（公告）・令和１年換地処分ということは、改正生産緑地法施行後であり、生産緑地２０２２年問題が騒がれていたころだと思います。
生産緑地を換地する手法が良く取り上げられていました。
換地後の生産緑地は、１９９２年後に指定された生産緑地として継続できるため、３０年経過後に買い取り申し出も可能になります。
下福田の土地区画整理事業では、令和１年に換地処分されていますので、２０２２年の買い取り申請には十分間に合っていますし、特定生産緑地の申請にも間に合っています。
きれいな分譲地のようになっていますので、買い取り申請するものと思われます。
生産緑地は、大きな土地が多いので、単純に買い取り申請すればよいというわけではありません。
買い取り申請して生産緑地或いは特定生産緑地の指定が解除された後にどのように活用するかを考えていては、時間だけが過ぎて行ってしまいます。
１９９２年指定当初は最低でも５００㎡以上の土地である必要があったわけですから、その土地の活用方法を決めるだけでも半年くらいは掛かり、事業計画を立て、事業をスタートさせるにもさらに半年や１年は掛かります。
そして施工完了までに１年から２年かかることもあり、事業がスタートするまでトータルで１年から３年は掛かるものです。
今回の下福田土地区画整理事業の場合も組合設立から換地処分まで４年以上費やしています。
２０２２年に特定生産緑地申請を行わない約２割の生産緑地所有者は、専門家に相談し対策を取られていたのだと想像します。
下福田土地区画整理事業のように２０２２年を目指して計画を立てる方や、２０２２年に間に合わなくても、生産緑地を継続して激変緩和措置期間（固定資産税の宅地並み課税になるまで、１年ごと約２０％ずつ５年間掛けて税額を上げていく）には買い取り申請できるように申請後の生産緑地の活用計画を立てているものと予測しますので、専門家が付いていることでしょうし、今更提案はありません。
しかし、８割の特定生産緑地の申請をした方の中で、特に営農後継者がいないのに特定生産緑地の申請をした方は、前記のスケジュール感は参考になると思います。
例えば、２０３２年には買い取り申請するつもりであれば、その４・５年前には専門家と指定解除後の活用方法を検討しておくべきだと考えます。
しかしながら、特定生産緑地の所有者は２０３２年には相当高齢になることを予測しますので、指定解除が１０年経過後ということだけではなく、所有者（営農従事者）の死亡による指定解除の可能性も高まっているわけです。
ですから、営農後継者がいる方以外は、急に訪れるかもしれない指定解除と相続対策に対しても備えることが必要だと考えます。
すでに生産緑地指定から２９年経過しているわけで、２０１７年生産緑地法改正も社会情勢の変化や制度の不都合に対応しなければならないためのものだったわけです。
特定生産緑地を選んだ所有者様で営農後継者がいらっしゃらない場合は、所有者様（営農従事者）と後継者（推定相続人）で話し合われて、一度専門家のアドバイスを受けてみることをお勧めします。
１０年の期限を延ばしたことが良いこととは限りません。
私個人的にはリスクを増やしたと考えています。
行政側からすれば、みんなが生産緑地を解除したら不動産の供給過剰となる恐れもあり、市況が混乱してしまうということを想定して生産緑地法改正・都市農地貸借法制定・税制改正だと考えます。
そりゃそうですよね！
人口減少・空き家増の時代ですから不動産が過剰供給されると混乱しますよね。
でも、人口減少・空き家増が騒がれていましたが、いまだに不動産の価格が下がったって聞いてますか？
聞いていないですよね。
でも、人口減少と空き家増が不動産に影響するときは近い将来にやってくると思います。
しかし、今じゃないようですね。
今現在、不動産の価格は下がっていないですし、２０２５年問題に備えて特養も不足していますし、保育園もまだ不足しています。
不動産の活用方法はいろいろ考えることができますよね。
未来のことはわかりませんが、１０年後はどうでしょう？
１０年後こそ人口減少・空き家増によるリスクが高まっているように考えてしまいます。
特定生産緑地を申請した方は、今から専門家と将来の特定生産緑地の活用方法と相続対策を検討してみてください。
そしてプランができたら、毎年社会情勢と照らし合わしてブラッシュアップすることです。
私も生産緑地のコンサルティングしていますので、興味あったら、ご相談ください。
では、また。
先日は、２０２２年で買い取り申請できる生産緑地の約８割が特定生産緑地の申請をしているというニュースの感想を書きましたが、特定生産緑地の申請をせずに買い取り申請を行う、或いは生産緑地を継続している方たちは何を行っているのかを書いていきます。
特定生産緑地を申請された方たちも買い取り申請の時期が１０年延長されたとはいえ、１０年後にはまた買い取り申請するのかどうか悩みどころですので、参考になると思います。
先日、大和の下福田で土地区画整理事業の地域を見に行ってきました。
「下福田土地区画整理事業」です。
換地処分に生産緑地が入っており、平成２８年組合設立（公告）・令和１年換地処分ということは、改正生産緑地法施行後であり、生産緑地２０２２年問題が騒がれていたころだと思います。
生産緑地を換地する手法が良く取り上げられていました。
換地後の生産緑地は、１９９２年後に指定された生産緑地として継続できるため、３０年経過後に買い取り申し出も可能になります。
下福田の土地区画整理事業では、令和１年に換地処分されていますので、２０２２年の買い取り申請には十分間に合っていますし、特定生産緑地の申請にも間に合っています。
きれいな分譲地のようになっていますので、買い取り申請するものと思われます。
生産緑地は、大きな土地が多いので、単純に買い取り申請すればよいというわけではありません。
買い取り申請して生産緑地或いは特定生産緑地の指定が解除された後にどのように活用するかを考えていては、時間だけが過ぎて行ってしまいます。
１９９２年指定当初は最低でも５００㎡以上の土地である必要があったわけですから、その土地の活用方法を決めるだけでも半年くらいは掛かり、事業計画を立て、事業をスタートさせるにもさらに半年や１年は掛かります。
そして施工完了までに１年から２年かかることもあり、事業がスタートするまでトータルで１年から３年は掛かるものです。
今回の下福田土地区画整理事業の場合も組合設立から換地処分まで４年以上費やしています。
２０２２年に特定生産緑地申請を行わない約２割の生産緑地所有者は、専門家に相談し対策を取られていたのだと想像します。
下福田土地区画整理事業のように２０２２年を目指して計画を立てる方や、２０２２年に間に合わなくても、生産緑地を継続して激変緩和措置期間（固定資産税の宅地並み課税になるまで、１年ごと約２０％ずつ５年間掛けて税額を上げていく）には買い取り申請できるように申請後の生産緑地の活用計画を立てているものと予測しますので、専門家が付いていることでしょうし、今更提案はありません。
しかし、８割の特定生産緑地の申請をした方の中で、特に営農後継者がいないのに特定生産緑地の申請をした方は、前記のスケジュール感は参考になると思います。
例えば、２０３２年には買い取り申請するつもりであれば、その４・５年前には専門家と指定解除後の活用方法を検討しておくべきだと考えます。
しかしながら、特定生産緑地の所有者は２０３２年には相当高齢になることを予測しますので、指定解除が１０年経過後ということだけではなく、所有者（営農従事者）の死亡による指定解除の可能性も高まっているわけです。
ですから、営農後継者がいる方以外は、急に訪れるかもしれない指定解除と相続対策に対しても備えることが必要だと考えます。
すでに生産緑地指定から２９年経過しているわけで、２０１７年生産緑地法改正も社会情勢の変化や制度の不都合に対応しなければならないためのものだったわけです。
特定生産緑地を選んだ所有者様で営農後継者がいらっしゃらない場合は、所有者様（営農従事者）と後継者（推定相続人）で話し合われて、一度専門家のアドバイスを受けてみることをお勧めします。
１０年の期限を延ばしたことが良いこととは限りません。
私個人的にはリスクを増やしたと考えています。
行政側からすれば、みんなが生産緑地を解除したら不動産の供給過剰となる恐れもあり、市況が混乱してしまうということを想定して生産緑地法改正・都市農地貸借法制定・税制改正だと考えます。
そりゃそうですよね！
人口減少・空き家増の時代ですから不動産が過剰供給されると混乱しますよね。
でも、人口減少・空き家増が騒がれていましたが、いまだに不動産の価格が下がったって聞いてますか？
聞いていないですよね。
でも、人口減少と空き家増が不動産に影響するときは近い将来にやってくると思います。
しかし、今じゃないようですね。
今現在、不動産の価格は下がっていないですし、２０２５年問題に備えて特養も不足していますし、保育園もまだ不足しています。
不動産の活用方法はいろいろ考えることができますよね。
未来のことはわかりませんが、１０年後はどうでしょう？
１０年後こそ人口減少・空き家増によるリスクが高まっているように考えてしまいます。
特定生産緑地を申請した方は、今から専門家と将来の特定生産緑地の活用方法と相続対策を検討してみてください。
そしてプランができたら、毎年社会情勢と照らし合わしてブラッシュアップすることです。
私も生産緑地のコンサルティングしていますので、興味あったら、ご相談ください。
では、また。
