不動産相続におけるトラブルは、他人事ではなく誰にでも起こりうることです。
揉め事が起こると解決までに時間がかかったり、相続人同士の関係性が悪くなったりします。

不動産相続において相続人同士でトラブルになるケース

まず、不動産相続において相続人同士でトラブルになるのはどのようなケースなのでしょうか。

誰が不動産を相続するかで揉めてしまう

相続人同士のトラブルとして、誰が不動産を相続するかで揉めることがあります。
遺産のなかでも、不動産が高い価値を持っている場合、トラブルになることが多いです。
相続人のなかの1人が親と長いあいだ同居していた場合、相続を強く望むケースも少なくありません。
長年同居してきたことは、不動産という財産の維持や形成に寄与したと、主張することができるでしょう。
貢献度の認識の違いによるトラブルを回避するためには、遺言書の作成がおすすめです。
同居している相続人が不動産を相続することなどを、事前に決めておけば、相続人同士のトラブルを回避できます。

不動産を相続すると不公平になる場合

遺産が不動産しかない、または不動産以外にめぼしいものがない場合、相続人間でトラブルになることがあります。
相続人である子どもの1人が親と同居していた場合、実家を相続し、そのまま住み続けるのが一般的です。
しかし、価値のある遺産が不動産しかなかった場合、ほかの相続人から不満の声が上がるかもしれません。
そのような場合は、不動産を相続した方がほかの相続人に、代償金を支払うことで解決できる可能性があるでしょう。

相続人が多くトラブルになるケース

不動産の相続は、相続人が多いほどトラブルになりやすいです。
被相続人が離婚や再婚をしていたり、離婚した配偶者とのあいだに子どもがいたりする場合、遺産分割が複雑になります。
知らないあいだに認知していた子どもが名乗り出た場合、スムーズに手続きできない可能性もあるでしょう。
被相続人が離婚や再婚をしている場合は、事実を確認しておくことが大切です。
また、被相続人が元気なうちに遺言書を作成しておくと、不動産相続時のトラブルを回避できます。

相続した不動産を平等にわけようとしてトラブルになるケース

相続した不動産を平等にわけようとしてトラブルになるケースもあります。
不動産相続では、誰かが損をしないよう、ひとつの土地や建物を兄弟や姉妹でわけるケースも珍しくありません。
しかし、平等に分割しようとすると、かえってトラブルになることがあります。
不動産を平等にわけるための方法は、次の3つです。

平等にわける方法1：共有分割

共有分割とは、ひとつの不動産を複数の相続人で共有することです。
相続人が3人いる場合、それぞれの持ち分は3分の1となります。
平等にわけられるためトラブルもないように思えますが、共有分割には下記のようなデメリットがあります。

• 売却したいときは共有者全員の許可が必要
• 将来2次・3次相続が発生し相続人が増える可能性がある
• 固定資産税の通知書は代表者に送付されるため、納期ごとにほかの共有者から徴収しなければならない

このように、共有分割にはトラブルにつながりかねないデメリットが複数あります。
「平等にできるからとりあえず共有にしておこう」と思う方もいらっしゃると思いますが、ひとつの不動産を共有状態にするのは、あまり望ましくありません。
将来的なトラブルのリスクを考えたうえで、判断する必要があるでしょう。

平等にわける方法2：現物分割

現物分割とは、ひとつの土地を相続人の数に応じて分筆し、それぞれが所有権を持つことです。
相続人が4人の場合、4つにわけてひとつずつ取得します。
この方法も一見すると、平等に分割できるように見えます。
しかし、ひとつの土地を分筆した場合、形状や方位、間口の広さなどが異なるのが一般的です。
そのため、同じ面積でわけたとしても、評価額や使い勝手に差が出ることになります。
分筆によって資産価値が異なる土地が生まれると、誰がどの土地を取得するかでトラブルになる可能性もあるでしょう。

平等にわける方法3：換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化したあと、平等にわける方法です。
現金を公平にわけられるため、不動産の遺産分割では、もっともトラブルを回避しやすい方法となります。
たとえば、不動産の売却金が3,000万円で売却にかかった経費が400万円、相続人が2人のケースで考えてみましょう。
手元に残るお金は2,600万円のため、それぞれが取得するのは1,300万円です。
不動産相続におけるトラブルを回避するためには、共有分割や現物分割よりも、リスクの低い換価分割がおすすめです。

相続した不動産の名義変更ができていなかったためトラブルになるケース

最後に、相続した不動産の名義変更によるトラブルについて解説します。

被相続人が名義変更をしていなかった

不動産の相続手続きをはじめた際、名義変更がされておらず、前の世代の名義だったケースがあります。
被相続人がその不動産を取得したとき、名義変更をおこなわなかったがゆえのトラブルです。
土地や建物を相続すると、相続人は法務局にて名義変更（相続登記）をおこなう必要があります。
しかし、これまで相続登記は任意の手続きで、期限やペナルティーもありませんでした。
そのため、相続した不動産の名義変更がおこなわれないまま、新たな相続が発生しトラブルになるケースが増えています。
そのような不動産の相続時は、当時の被相続人が作成した遺産分割協議書を探したり、登記関係の書類を準備したりしなければなりません。
当時の遺産分割協議書がない場合、新しく作成する必要があるうえに、すべての相続人から署名と捺印をもらう必要があります。
手間と労力がかかる作業となり、トラブルに発展するリスクも高くなるでしょう。
トラブルを回避するためには、登記情報を調べたり法務局で名義を確認したり、相続に向けてチェックしておくことが大切です。

相続登記は令和6年4月より義務化される

名義変更がおこなわれないままの不動産は、相続時にさまざまなデメリットが生じます。
相続登記されずに放置された不動産は、将来新たな相続が発生した場合、多大な労力を要することになります。
そのため、令和6年4月より相続登記が義務化されることになりました。
名義変更の手続きが義務化されれば、不動産相続後のトラブルも減少するでしょう。
また、相続した不動産が空き家になり放置されるケースも年々増えています。
所有者が明確になることで、空き家の放置によるトラブル（老朽化や景観の悪化など）を防止できるのではと期待されています。

まとめ

不動産相続でよくあるトラブルをケースごとに解説しました。
土地や建物といった不動産は、分割しにくいがゆえにトラブルが起こるケースも多いです。
トラブルを回避するためにも、あらかじめ相続前に対策をおこなっておくことをおすすめします。

茅ヶ崎市・寒川町・鎌倉市・藤沢市・逗子市の不動産の相続手続きや生前対策に関するご相談は「相続手続きの相談窓口・湘南」にご連絡ください。

横浜市・川崎市の不動産の相続手続きや生前対策に関するご相談は「相続手続きの相談窓口・横浜川崎」までご連絡ください。

空き家を売却する際、現状で売るか更地にして売るかで悩む方は少なくありません。
一般的に現状よりも更地のほうが売却しやすいといわれていますが、建物の解体費用がかかるため躊躇してしまう方もいらっしゃるでしょう。
どの方法が適しているのか判断するためには、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解しておく必要があります。
この記事では、空き家を現状で売る場合と更地で売る場合のメリット・デメリット、空き家の売却に必要な費用を解説します。

空き家を現状で売りたい！現状で売るメリット・デメリット

更地での売却は建物の解体にコストがかかるため、現状で売りたいという方もいらっしゃるでしょう。
空き家の状態が良好で、そのまま住めるようであれば中古住宅として売り出せますが、そのままでは住めないほど老朽化が進んでいる場合には、建物をメインに売り出してもなかなか買い手がつきません。
このような場合に「古家付き土地」として、建物の価値は含めずに土地だけの価格で売り出す方法があります。
どちらで売り出すかは売主の意向次第ですが、木造住宅の場合は築20年を経過していれば古家付き土地として売却することが多いです。

空き家を現状で売る際のメリット

更地にして土地を売る場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって変動しますが、100万円以上はかかると考えておきましょう。
空き家を現状で売る場合、このような解体費用がかからないため、金銭的な負担を軽くできます。
また、建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されているので、固定資産税の負担が少ないこともメリットです。
固定資産税が増える心配もなく、落ち着いた状態で売却活動を進められるでしょう。
さらに現状で売り出せば、中古住宅を安く購入してリフォームしたいという方からも検討対象に入れてもらえる可能性があります。

空き家を現状で売る際のデメリット

空き家を現代のまま売る場合、建物の修繕やリフォームにかかる費用を買主が負担しなければなりません。
また新築を建てる予定であれば、買主自身で建物の解体費用を支払う必要があります。
このように、空き家を現状で売り出す場合は、買主に費用の負担がかかるため、売却価格が低くなりやすい点がデメリットです。
また、空き家は定期的な管理が必要になることも忘れてはなりません。
人が住んでいない家は急速に劣化が進むため、定期的に現地を訪れ修繕や掃除をする必要があります。
管理を怠ると、建物が一部破損したり、放火や不法投棄のターゲットにされたりする可能性があり危険です。
ご自身で管理するのが難しいようであれば、不動産会社に管理を依頼するか、更地にしてからの売却を検討しましょう。

空き家を解体してから売りたい！更地で売るメリット・デメリット

一般的には、空き家を現状で売るよりも更地にしてから売るほうが買い手を見つけやすいといわれています。
とはいえ、1度建物を解体すると元には戻せないため、更地にするかどうかは慎重に検討しなければなりません。
後悔しないためにも、空き家を解体して更地で売却するメリットとデメリットを確認しておきましょう。

空き家を解体して更地で売る際のメリット

更地で売り出す場合、買主が建物を解体したりリフォームしたりする必要がありません。
そのため、現状で売却するよりも買い手が付きやすいというメリットがあります。
また、建物がないと土地全体が広々として見えるため、買主からの印象も良くなります。
さらに、空き家を解体すると、建物の管理が不要になる点もメリットの1つです。
空き家の管理不足が原因で第三者に危害を与えてしまった場合、損害賠償を請求される可能性もあります。
更地にすれば、こうしたリスクを回避できるため、安心して売却活動がおこなえるでしょう。

空き家を解体して更地で売る際のデメリット

更地で売り出す場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用は建物の構造や面積、立地などによって異なりますが、30坪の木造住宅で100万円ほどが相場です。
また、更地にすると固定資産税の負担が重くなる点にも注意しなければなりません。
建物が建っている土地には「住宅用地の軽減措置特例」が適用されており、200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、200㎡を超える部分においては固定資産税が3分の1に減額されています。
更地にすると建物がなくなるため、この特例が適用できません。
そのため、これまでよりも固定資産税が高くなってしまうというデメリットがあります。
売却期間が長引けば長引くほど、固定資産税の負担が重くなってしまうでしょう。

空き家を売りたい！不動産売却に必要な費用

空き家を売却する際に必要な費用は、状況によって異なります。
早めに資金計画を立てるためにも、空き家を売るときにどのような費用がかかるのかを確認しておきましょう。

相続登記費用

相続登記とは、不動産の名義を変更する手続きのことです。
たとえば空き家が相続により取得したもので、空き家の名義が亡くなった方のままであれば、相続登記が必要になります。
なぜなら、不動産を売却できるのは、基本的に物件の名義人だけと決まっているからです。
そのため、相続した空き家の名義変更が済んでいない場合には、売却前に相続登記をおこなわなければなりません。
なお、相続登記は自分でもおこなえますが、時間と手間がかかるため、司法書士へ依頼することが一般的です。
司法書士へ依頼したときにかかる費用については、以下を参考になさってください。

• 書類取得費：5,000円〜2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
• 司法書士への依頼料：5〜8万円

譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家を売却して譲渡所得（利益）が出た場合に発生する税金です。
以下の計算式で算出した金額に税率をかければ、譲渡所得税の額がわかります。
譲渡所得＝収入金額ー取得費ー譲渡費用
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用で、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
税率は、空き家を所有してから5年以上経過しているかどうかで変動します。
空き家を所有してから5年を超えている場合の税率は20.315%、5年以内の場合の税率は39.63％となります。

解体費用

空き家を解体して更地の状態で売りたい場合、建物の解体費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因によって変動するため一概にはいえませんが、木造住宅で1坪あたり3万円、鉄骨造で1坪あたり4～5万円、RC住宅では1坪あたり5～6万円が相場です。
建物のほかにも塀や庭の木などの撤去がある場合には、さらに費用がかかります。
解体費用は高額になりやすいため、まずは業者に見積もりを依頼してから、解体するか判断すると良いでしょう。

まとめ

空き家を現状で売る場合と更地にしてから売る場合のメリットとデメリットをご紹介しました。
どちらの方法を選択するかは、空き家の状態に合わせて判断することが大切です。
ご自身で判断するのが難しい場合には、信頼できる不動産会社や専門家へ相談すると良いでしょう。

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